Etikettarkiv: fastighet

7 steg till min första fastighetsinvestering

Jag fick en fråga skickad till mig:

Jag läste en artikel om att du och dina kollegor hade sålt Snabboteket, vilket sedan resulterade i att jag läste mer om er resa och senare hamnade på din hemsida. Stort grattis till försäljningen!

Dock kontaktar jag dig angående ditt fastighetsbolag LarsFast, numera Laris Fastigheter.

Sedan tidigt ålder har jag följt och inspirerats av fastighetsbranchen. Drömmen har varit att på något sätt köpa ett hyreshus.

Jag är själv företagare och har förmånen att tjäna betydligt mer pengar än andra. Även om jag plockar ut flera hundratusen i vinst varje år förstår jag ändå inte hur jag skulle finansiera ett hus. Dessutom tycker jag det finns dålig information angående belåning av projekt i denna prisklass.

Därför tänkte jag höra om du har något råd om hur man ’’går in’’ i branschen på bästa sätt? Och hur du själv gjorde/tänkte när du köpte första fastigheten?

Bästa hälsningar,
Erik

 

Jag har fått den här frågan många gånger tidigare och tänkte att jag kan lika bra formulera svaret som ett blogginlägg. Med tanke på att jag fortfarande är ganska ny i branschen, så kan det också vara intressant att jag formulerar detta inlägget nu och inte senare – med risk för att annars bli en helt annan bild över hur det gick till i takt med att tiden passerar…
Så här gjorde jag steg för steg.

1. Beslutet

Jag bestämde mig för att jag skulle köpa en hyresfastighet. (kanske kan kännas som ett banalt steg att göra. Men all förändring börjar faktiskt med ett beslut)

2. Träffade banken

Jag berättade för min bankman (på företagsavdelningen – INTE privatavdelningen!) att jag skulle investera i fastigheter. Bankmannen lärde mig då hur banken räknade på fastighetsinvesteringar. Kortfattat kan man säga att formeln är: (hyresintäkter – 450 x antal kvadratmeter)/avkastningskrav = fastighetens värde. T.ex. en fastighet med hyresintäkter på 1,5 mkr och en yta på 2222 kvm ger schablonsdriftskostnader på 1 mkr (ex räntor och amorteringar), vilket resulterar i ett driftnetto på 0,5 mkr. Ett avkastningskrav på 5% ger då ett fastighetsvärde på 10 mkr. Schablonsdriftskostnaden är just endast en schablon. Som ny fastighetsägare bör man för sig själv räkna på en högre driftskostnad p.g.a. att man alltid tar sämre och dyrare beslut i början av sin fastighetskarriär. Avkastningskravet kommer att skilja sig beroende på var fastigheten ligger och vilken typ av fastighet det är. Samma sak gäller med belåningsgraden som troligvis kan ligga mellan 30% – 80%. Där 80% belåning är flerfamiljshus i perfekt läge och där du som köpare är erfaren och kan visa trovärdighet mot banken.

3. Träffa framgångsrika fastighetsägare

Jag försökte träffa andra som hade gjort den resan som jag ville göra. Det var väldigt bra, men ganska demotiverande. Under 1 års tid la jag ner letandet av nya fastigheter för att jag blev bortskrämd av alla dåliga aspekter av att vara fastighetsägare. Men när allt jag lärt mig hade mognat så återupptogs jakten igen. Det är också viktigt att visa för banken att man har stöttning av personer med fastighetskunskaper i sin omgivning när saker går snett. Att äga en fastighet är att driva ett företag. Du som driver ett företag vet att det krävs vissa specifika skills för att driva det specifika företaget som du driver – samma sak gäller fastigheter. Om inte du har kunskapen själv, så måste du visa att du lätt kan inhämta kunskapen vid behov. Ett tips är att gå med i Fastighetsägarna och gå på deras utbildningar. De har massvis av bra utbildningar att gå och jag har varit nöjd med alla jag gått hos dem. På deras utbildningar får du också chansen att träffa andra fastighetsägare att utbyta erfarenheter med.

4. Sondera marknaden

Jag läste alla prospekt på alla fastigheter som jag kunde hitta som låg ute till försäljning och gick på så många visningar som möjligt och pratade med så många mäklare som möjligt. En svår aspekt av det här är att alla fastigheter läggs inte upp på den öppna marknaden, så som privatbostäder läggs upp på Hemnet. I princip finns det bara en sida som används för den här typen av objekt, vilket är objektvision.se. Alla andra objekt förmedlas via kontakter eller mäklare som arbetar i ”det dolda”.

5. Skicka prospekt till min bankman

De prospekt som jag tyckte var vettiga skickade jag till min bankman tillsammans med min kalkyl över affären. Jag insåg då att det var ganska stor skillnad på vad som jag tyckte var en bra affär och vad banken var en bra affär. För varje prospekt som jag skickade så blev min träffsäkerhet bättre. Det gav också en möjlighet för mig att bygga en relation med banken och för banken att lära känna mig hur jag tänkte. Jag insåg också med tiden att jag började titta på större och större fastigheter. Dels p.g.a. att jag lyckats spara ihop ett större kapital – men också för att jag insåg att större fastigheter skulle passa mig bättre.

6. Kravlista

I takt med att jag tittade på fler och fler fastigheter så lärde jag mig vad det var som jag letade efter. Här är min lista som jag arbetade fram:

  • Flerfamiljshus med minst 90% bostäder
  • Ska ligga innanför ringvägen i Malmö (eller ”cykelavstånd” som jag också kallar det)
  • Stenhus
  • Byggt innan 70-talet
  • Gärna eftersatt underhåll
  • Ska kosta minst 10 mkr (för att allt under den prisklassen finns där alldeles för många köpare som driver upp priserna samt att det inte finns några stordriftsfördelar i små fastigheter)
  • Jag ska kunna köpa fastigheten, aldrig sälja den, och ändå vara nöjd

Ovanstånde lista är min lista och funkar för mig. Det viktiga är att du arbetar ihop din egna lista som kan fungera för dig. Min lista har jag satt ihop efter vilka kunskaper och värderingar som jag har. Du har definitivt andra kunskaper och värderingar, så din lista kommer att skilja sig från min.

7. Första förvärvet

Ungefär 4 år efter att jag bestämt mig, så var det dags att göra första förvärvet. När jag väl skulle göra mitt första förvärv så tog jag hjälp av en besiktningsman. Min initiala tanke var att det var en onödig kostnad. Men i efterhand är jag väldigt nöjd med att jag tog hjälp. Den kunskapen som besikningsmannen bidrog med var ovärderlig för mig vid det tillfället och gav mig insikter och förståelse som skulle tagit mig många år att förstå själv. Banken blev också lugnare när de fick en underskrift från en besiktningsman på vilka kommande renoveringar som behövde göras.

Avslutning

Fastighetsinvesteringar ses ibland som något magiskt och övermäktigt. Många GetRichQuick-gurus  marknadsför hårt fastigheter som vägen till framgång och den ultimata passiva inkomsten. Så som jag vill göra affärer, så passar fastigheter väldigt bra in i min vision. Men det är verkligen inte något för alla. Ägande innebär ansvar. Om man inte är beredd att ta den typen av ansvar så gör man bättre i att investera sina pengar på börsen. En fastighet är ett företag. Även om intäkten är passiv i sig, så är ett företag aldrig passivt – det kräver konstant kärlek för att frodas! =)