7 steg till min första fastighetsinvestering

https://filiplarsson.com/7-steg-till-min-forsta-fastighetsinvestering/

Jag fick en fråga skickad till mig:

Jag läste en artikel om att du och dina kollegor hade sålt Snabboteket, vilket sedan resulterade i att jag läste mer om er resa och senare hamnade på din hemsida. Stort grattis till försäljningen!

Dock kontaktar jag dig angående ditt fastighetsbolag LarsFast, numera Laris Fastigheter.

Sedan tidigt ålder har jag följt och inspirerats av fastighetsbranchen. Drömmen har varit att på något sätt köpa ett hyreshus.

Jag är själv företagare och har förmånen att tjäna betydligt mer pengar än andra. Även om jag plockar ut flera hundratusen i vinst varje år förstår jag ändå inte hur jag skulle finansiera ett hus. Dessutom tycker jag det finns dålig information angående belåning av projekt i denna prisklass.

Därför tänkte jag höra om du har något råd om hur man ’’går in’’ i branschen på bästa sätt? Och hur du själv gjorde/tänkte när du köpte första fastigheten?

Bästa hälsningar,
Erik

 

Jag har fått den här frågan många gånger tidigare och tänkte att jag kan lika bra formulera svaret som ett blogginlägg. Med tanke på att jag fortfarande är ganska ny i branschen, så kan det också vara intressant att jag formulerar detta inlägget nu och inte senare – med risk för att annars bli en helt annan bild över hur det gick till i takt med att tiden passerar…
Så här gjorde jag steg för steg.

1. Beslutet

Jag bestämde mig för att jag skulle köpa en hyresfastighet. (kanske kan kännas som ett banalt steg att göra. Men all förändring börjar faktiskt med ett beslut)

2. Träffade banken

Jag berättade för min bankman (på företagsavdelningen – INTE privatavdelningen!) att jag skulle investera i fastigheter. Bankmannen lärde mig då hur banken räknade på fastighetsinvesteringar. Kortfattat kan man säga att formeln är: (hyresintäkter – 450 x antal kvadratmeter)/avkastningskrav = fastighetens värde. T.ex. en fastighet med hyresintäkter på 1,5 mkr och en yta på 2222 kvm ger schablonsdriftskostnader på 1 mkr (ex räntor och amorteringar), vilket resulterar i ett driftnetto på 0,5 mkr. Ett avkastningskrav på 5% ger då ett fastighetsvärde på 10 mkr. Schablonsdriftskostnaden är just endast en schablon. Som ny fastighetsägare bör man för sig själv räkna på en högre driftskostnad p.g.a. att man alltid tar sämre och dyrare beslut i början av sin fastighetskarriär. Avkastningskravet kommer att skilja sig beroende på var fastigheten ligger och vilken typ av fastighet det är. Samma sak gäller med belåningsgraden som troligvis kan ligga mellan 30% – 80%. Där 80% belåning är flerfamiljshus i perfekt läge och där du som köpare är erfaren och kan visa trovärdighet mot banken.

3. Träffa framgångsrika fastighetsägare

Jag försökte träffa andra som hade gjort den resan som jag ville göra. Det var väldigt bra, men ganska demotiverande. Under 1 års tid la jag ner letandet av nya fastigheter för att jag blev bortskrämd av alla dåliga aspekter av att vara fastighetsägare. Men när allt jag lärt mig hade mognat så återupptogs jakten igen. Det är också viktigt att visa för banken att man har stöttning av personer med fastighetskunskaper i sin omgivning när saker går snett. Att äga en fastighet är att driva ett företag. Du som driver ett företag vet att det krävs vissa specifika skills för att driva det specifika företaget som du driver – samma sak gäller fastigheter. Om inte du har kunskapen själv, så måste du visa att du lätt kan inhämta kunskapen vid behov. Ett tips är att gå med i Fastighetsägarna och gå på deras utbildningar. De har massvis av bra utbildningar att gå och jag har varit nöjd med alla jag gått hos dem. På deras utbildningar får du också chansen att träffa andra fastighetsägare att utbyta erfarenheter med.

4. Sondera marknaden

Jag läste alla prospekt på alla fastigheter som jag kunde hitta som låg ute till försäljning och gick på så många visningar som möjligt och pratade med så många mäklare som möjligt. En svår aspekt av det här är att alla fastigheter läggs inte upp på den öppna marknaden, så som privatbostäder läggs upp på Hemnet. I princip finns det bara en sida som används för den här typen av objekt, vilket är objektvision.se. Alla andra objekt förmedlas via kontakter eller mäklare som arbetar i ”det dolda”.

5. Skicka prospekt till min bankman

De prospekt som jag tyckte var vettiga skickade jag till min bankman tillsammans med min kalkyl över affären. Jag insåg då att det var ganska stor skillnad på vad som jag tyckte var en bra affär och vad banken var en bra affär. För varje prospekt som jag skickade så blev min träffsäkerhet bättre. Det gav också en möjlighet för mig att bygga en relation med banken och för banken att lära känna mig hur jag tänkte. Jag insåg också med tiden att jag började titta på större och större fastigheter. Dels p.g.a. att jag lyckats spara ihop ett större kapital – men också för att jag insåg att större fastigheter skulle passa mig bättre.

6. Kravlista

I takt med att jag tittade på fler och fler fastigheter så lärde jag mig vad det var som jag letade efter. Här är min lista som jag arbetade fram:

  • Flerfamiljshus med minst 90% bostäder
  • Ska ligga innanför ringvägen i Malmö (eller ”cykelavstånd” som jag också kallar det)
  • Stenhus
  • Byggt innan 70-talet
  • Gärna eftersatt underhåll
  • Ska kosta minst 10 mkr (för att allt under den prisklassen finns där alldeles för många köpare som driver upp priserna samt att det inte finns några stordriftsfördelar i små fastigheter)
  • Jag ska kunna köpa fastigheten, aldrig sälja den, och ändå vara nöjd

Ovanstånde lista är min lista och funkar för mig. Det viktiga är att du arbetar ihop din egna lista som kan fungera för dig. Min lista har jag satt ihop efter vilka kunskaper och värderingar som jag har. Du har definitivt andra kunskaper och värderingar, så din lista kommer att skilja sig från min.

7. Första förvärvet

Ungefär 4 år efter att jag bestämt mig, så var det dags att göra första förvärvet. När jag väl skulle göra mitt första förvärv så tog jag hjälp av en besiktningsman. Min initiala tanke var att det var en onödig kostnad. Men i efterhand är jag väldigt nöjd med att jag tog hjälp. Den kunskapen som besikningsmannen bidrog med var ovärderlig för mig vid det tillfället och gav mig insikter och förståelse som skulle tagit mig många år att förstå själv. Banken blev också lugnare när de fick en underskrift från en besiktningsman på vilka kommande renoveringar som behövde göras.

Avslutning

Fastighetsinvesteringar ses ibland som något magiskt och övermäktigt. Många GetRichQuick-gurus  marknadsför hårt fastigheter som vägen till framgång och den ultimata passiva inkomsten. Så som jag vill göra affärer, så passar fastigheter väldigt bra in i min vision. Men det är verkligen inte något för alla. Ägande innebär ansvar. Om man inte är beredd att ta den typen av ansvar så gör man bättre i att investera sina pengar på börsen. En fastighet är ett företag. Även om intäkten är passiv i sig, så är ett företag aldrig passivt – det kräver konstant kärlek för att frodas! =)

28 thoughts on “7 steg till min första fastighetsinvestering”

  1. Hej
    Köpa en fastighet för minst 10miljoner dvs minst 2,5milj i eget kapital. Känns som en omöjlighet att få ihop det kapitalet innan man går i pension även om man sparar aggressivt. Eller är det något jag missar?

    1. Hej Kalle,

      Om du har ett vanligt jobb, så är det precis som du säger svårt att spara ihop den mängden kapital – du måste istället börja investera kapitalet i fonder/aktier/finansiella instrument.
      Det ämnet är inget som jag täcker på min blogg, utan rekommenderar dig istället att läsa från följande 3 mycket smartare personer i det ämnet:
      1. Läs/lyssna först på Tobias Schildfats bok ”Vägen till din första miljon”:
      https://www.storytel.se/books/2421-Vagen-till-din-forsta-miljon–alla-kan-bygga-en-egen-pengamaskin
      2. När du sedan har kommit igång och gjort dina första aktieaffärer så läser/lyssnar du på Anders Haskels bok ”Bli grymt rik på aktier”:
      https://www.storytel.se/books/34916-Bli-grymt-rik-pa-aktier–Sa-enkelt-ar-det-att-bli-miljonar
      3. Löpande tycker jag att du ska läsa Jan Bolmesons blogg http://rikatillsammans.se.

      Om du INTE har ett vanligt jobb utan lever entreprenörs/företagar-livet, så borde 2,5 mkr vara något som du absolut ser som en möjlighet att tjäna ihop genom din verksamhet. Om du inte ser den möjligheten så måste du antingen byta bransch eller förändra hur du driver verksamheten i den branschen.

  2. Hej Filip,
    Gillar ditt inlägg skarpt!

    Jag tittar just nu på att köpa en fastighet i syfte att behålla över lång tid framöver och genera en god passiv inkomst både till mig och min investerare. Jag har dock inte kommit underfund med om det är bäst att äga privat eller i AB. Vad hade du rekommenderat?

    1. Om du har externa investerare, så ska du absolut köra det via ett AB. Det är gängse norm och syftet med AB att kunna ha externa investerare. Andra alternativet är att köra ett Kommanditbolag. Jag har inga egna erfarenheter av det och jag tror också att det är svårare att få bra råd för ett KB.
      Att köra det som Enskild Firma är inget bra alternativ om du har en extern investerare.

      1. Hej,

        Tack för ditt svar.
        I det här fallet är investeraren min far och kan mer ses som min kompanjon, där vi kommer köra 50/50. Syftet är att hitta fastigheter som kan inbringa en passiv inkomst för oss båda. Det jag inte riktigt är med på , rent skattemässigt, är hur jag ska räkna på vad man kan få ut genom en enskild firma vs AB.
        Ta det här som ett exempel. Fastigheten vi tittar på kostar 7MSEK och ger ett driftnetto på 700k per år. Bara för att förenkla uträkningarna ligger räntekostnaderna på 100k och avskrivningarna på 150k. Hur ska jag rent skattemässigt tänka för att veta hur vi kan maximera våra passiva inkomst? Kan vi ta ut det i lön eller måste det ske via utdelning? Vill undvika att betala mer skatt än jag behöver 😛

        1. Jag skulle ändå lagt det som ett AB om jag vore dig. Enskild firma är onödigt komplicerat på en verksamhet som man delar.
          Det blir också lättare att styra beskattningen och när den sker via ett AB jämfört med Enskild Firma. Det är också lättare att få bra råd för ett AB. Av förklarliga skäl så har alla intelligenta rådgivare fokuserat sin kunskap på AB (där finns de riktigt stora pengarna). Det är väldigt få som kan ge bra råd för Enskilda Firmor.

          Om du redan har bestämt dig för att ni ska köpa en fastighet, så skulle jag struntat i skatteuträkningen och löst det senare. Det finns ändå så otroligt mycket saker som ni måste sätta in er i och skatteuträkningen är det som är absolut lättast att köpa in kompetent rådgivning kring vid ett senare tillfälle.

  3. Hej, mycket intressant läsning. Vilka skulle för- resp nackdelarna vara att äga en hyresfastighet direkt/privat?

    1. Hej Samuel!
      Generellt sett så är rådet att äga en fastighet via ett aktiebolag. Men Regeringen håller på att se över regelverket kring de skattefördelarna som just nu finns. Så det finns en möjlighet att skillnaderna kommer att suddas ut längre fram.

      # Fördelar att äga privat
      – Bättre möjlighet till bra lånevillkor, då du alltid står som personligt ansvarig för lånet. Det gör att du kan få högre belåning till lägre ränta.
      – Det är flexibelt att ta ut pengar från fastigheten. Beskattningen löser man i efterhand. Jag brukar säga att det känns som att man har en egen bankomat som man alltid kan hämta ut pengar från. (Om du äger via AB, så måste du betala skatt varje gång du gör ett uttag.)
      – Det är ganska kul att det står att man äger en fastighet taxerad till en massa miljoner när någon gör en kreditupplysning på en.

      # Nackdelar att äga privat
      – Man måste betala lagfartsavgift på köpet (för närvarande 1,5% på köpeskillingen)
      – Allt överskott måste beskattas som inkomst av tjänst
      – Det svårt att få kvalificerade råd. Alla intelligenta rådgivare fokuserar på att bli bra på att ge råd runt ägande av aktiebolag.
      – Vid försäljning av fastigheten så blir den direkta skatten högre. (Men det finns så klart undantag.)

  4. Hejsan Filip. Måste börja med att tacka dig för detta. Var väldigt intressant och lärorikt. Skulle även vilja få ta del utav din kalkyl. är själv ute efter att köpa fastigheter där jag bor eller närområdet ( stockholm ) och skulle säkerligen få nytta utav den.

    Tack på förhand david

    1. Hej David!

      Grundkalkylen är ganska enkel och är vad jag skrev under punkt nummer 2 i artikeln:
      (hyresintäkter – 450 x antal kvadratmeter)/avkastningskrav = fastighetens värde
      Jag kommer inte ge någon mer specifik uträkning än så. Om jag ger dig ett helt excel-ark med avancerade uträkningar, så kommer du inte förstå (alltså verkligen på djupet) hur uträkningen är gjord. Du måste komma fram till kalkylen själv för att veta om uträkningen är bra eller inte. Mitt bästa tips kring att skapa kalkylen är att fundera kring känslighetsanalys. Dvs vad händer om räntan går upp? Lokaler står tomma? Man plötsligt måste göra en större renovering? Taket måste bytas om 2 år? osv…

  5. Hej Filip

    Stort tack för en intressant artikel!

    lite nedslående och läsa att man bör köpa hus från 10 msek och uppåt.

    Är din rekommendation att avstå tills man kan köpa i denna prisklass?
    I dagsläget är min plan att börja i liten skal, hitta lämpligt objekt inom en timme från Malmö i prisklassen 2-2,5 msek då jag kan få loss ca 4-500 000 som insats vid belåning av min lägenhet.

    Är detta en dålig idé?

    Det största bekymret ( men som även är positivt) för branschen just nu är ju att
    jag tror priset på hyresfastigheter riskerar att sjunka vid högre räntor .
    Vad jag förstått räknar man ut priset som driftnetto / direktavkastningskravet för området.

    Om Räntorna stiger bör ju således även direktavkastningskravet öka?

    1. Ja, mitt råd är att inte köpa förrän man kan köpa för 10 msek. Anledningen är att det troligtvis är fel prissatt under det beloppet, för att väldigt många kan köpa på den nivån. Om man ska köpa för under 10 msek, så måste man fråga sig varför just JAG ska göra en bättre affär än någon annan. Eller vilket extra arbete är det som krävs för att få det att fungera (som andra inte vill göra)? Är jag beredd att göra det arbetet?

      Om räntorna går upp, så måste också direktavkastningskravet gå upp och en värdejustering nedåt bör ske på fastigheterna.

      1. Hej, Kommer från en mindre ort i Västergötland.
        Här finns en 2 våningshus med inredd vind, 6 lägenheter på totalt 302m2.
        Inkomsten är 320.000kr.
        Utsatt pris 3.000.000
        Ej eftersatt renovering.

        Kan man räkna med avkastning såhär.
        302 x 450 (drift) = 135.000kr i drift och underhåll.
        = 320.000kr – 135.000kr = 185.000
        185.000kr / 3.000.000 (priset) x 100 = 6,16% Avkastning?
        Vilket är över dom 5% som du skrev.

        Är denna fel prissatt ändå då tro ?

        1. Hej Mikael!
          Det är korrekt så som du räknar.
          Om 6,16% är en bra eller dålig direktavkastning i det området är väldigt svårt för mig att svara på. Prata med din bank och hör vad de säger.
          När man tittar på mindre orter, så rekommenderar jag dig att titta på om orten växer eller minskar i befolkning. Om orten minskar i befolkning, så är det bara en tidsfråga innan fastigheten blir värdelös. Men så länge orten växer i befolkning så borde det vara en bra investering. Försök också att få fram siffror på den generella vakansgraden på orten. I storstäderna är den 0%, men på mindre orter är den oftast inte det. När du kalkylerar din avkastning bör du då också dra bort vakansen från avkastningen. Låt säga att det är 10% vakans på orten, så får du bara 5,1% direktavkastning.

  6. Tjena Filip, jag tycker allt det du skrev va toppen och jag skulle vilja börja investera i fastigheter. Jag är 18 år och skulle vilja ha något som stöttar mig och som jag kan lära mig av så jag undrar om det finns några fastighetsinvesterare som du kan rekommendera att jag tar kontakt med?

    Med vänliga hälsningar Matias Nilsson.

  7. Hur ser du på direktavkastningskraven? Är du ”rädd” för att höjda räntor/andra risker ska höja dessa (och dämed sänka din soliditet)?

    Ser du några risker för fastighetssektorn om centralbankerna ska dra tillbaka likviditeten (QS istället för QE)

    /Anders

    1. Hej Anders!

      Ja, det är alltid en risk som man måste ha med i sin kalkyl. Det kommer komma en tid när direktavkastningskraven går upp till mer normala nivåer igen. Jag får råd från många håll om att man borde ”vänta ut kraschen”. Men jag är snarare övertygad om att man alltid kan göra bra affärer – oberoende vilket finansklimat man är i. Om man ska köpa en hyresfastighet på 3,5% direktavkastning, så blir det ganska tufft om man måste amortera 2% och räntan höjs till 3% – då börjar man förlora pengar. Men man kan absolut göra den typen av förvärv, men man måste ha en plan för att utveckla fastigheten för att kunna höja intäkterna, alternativt sänka kostnaderna.
      Problemet med hyresfastigheter i storstäder är att vakansen är 0%. Det finns massvis av kapital som vill ha en garanterad avkastning, vilket är ganska lätt att skapa på hyresfastigheter. Om man då inte är en storspelare, så kanske man måste börja titta på andra typer av fastigheter som storkapitalet inte tittar på.

      En fastighetsportfölj som är belånad till 75-80% är inget bra på sikt. Men det är troligtvis en nödvändighet när man köper sin första fastighet. Jag tror att man måste vara beredd att spänna bågen rejält vid sitt första förvärv, men samtidigt ha en plan på hur man inom 5 år kan få ner belåningsvärdet.
      Om du amorterar 2% per år, så har du amorterat bort 10% av lånen på 5 år. Under den tiden har du troligtvis haft tid att öka driftnettot, vilket leder till ett ökat fastighetsvärde. Om likviditeten hårdnar så vill man inte vara den som banken drar in lånen från. Känner man sig osäker på hur man skulle klara av ett sådant scenario, så skulle jag rekommendera att binda hela lånet på 5 år. Om man inte kan göra en plan på hur man kan få upp soliditeten på 5 år, så borde man kanske inte köpa fastigheten.

  8. Hej Filip,

    Tack för en bra artikel. Att köpa sin första fastighet är ett steg som kan ta sin tid det förstår jag. Som ekonom förstår jag också att aktiebolag är den enklaste formen att driva ett (fastighets)bolag i även om det skattemässigt idag går att göra räntefördelningar och bygga expansionsfonder om man kör en enskild firma (ensam) eller (i grupp) driver ett handelsbolag.

    Men, det andra och för all del, det tredje köpet. Hur tänker DU när du driver ett AB och hur tänker bankerna när du söker finansiering till dem/de? Det vore intressant att läsa om dina tankar till en sådan utveckling. Tack på förhand!

    /Micke

  9. Hej Filip!
    Tack för bra artikel!

    En hypotetisk fråga 🙂

    En 7-lägenhetsfastighet, intäkter 400.000 efter utgifter/år.
    Prislapp: 9mkr.
    Inget som behöver göras närmst tio åren.

    Låt säga att du äger 50% och enbart har lån på 2.500.000, vilket innebär 200.000(50%) inkomst/år privatägt.

    Hypotetiskt, skulle du gå den vägen eller hade du hellre haft 2mkr kontant och investerat börs eller annat om du fick välja? 🙂

    Tips, tankar?

    1. 4,45% direktavkastning kan var bra för en hyresfastighet – eller också dåligt beroende på var den ligger. Om den legat i Malmö hade jag köpt den.
      Med 2 mkr eget kapital så borde du kunna köpa hela fastigheten själv på 78% belåning. Om banken bara vill låna ut 55% på den fastigheten så är det troligtvis för att fastigheten ligger på ett dåligt läge och att det finns en onödigt stor risk med fastigheten. Alternativt behöver du träffa fler banker för att få ett bättre erbjudande. Så länge du samtidigt har en hyfsat bra lön och går i personlig borgen så ska du kunna få bättre finansieringsmöjligheter.
      2 mkr är tillräckligt med pengar för att köpa sin första fastighet. Jag hade inte varit likvid eller köpt aktier på börsen utan istället köpt en fastighet.

      Lycka till med ditt första köp!

  10. Hej Filip!

    Tack för det inlägget! Jätteintressant!

    Jag och min bror har köpt en tomt privat. Vi ska starta ett AB tillsammans för att bygga ett flerfamiljshus på 4 lägenheter. Vill bygga och driva verksamheten som AB. Frågan är får man äga tomten privat men byggnaden och verksamheten som AB, det är ju samma ägare. Om inte hur kan man överlåta tomten till Aktiebolaget?

    Andra frågan vad är nackdelen om man låter tomten vara privatägd?

    Bästa hälsningar

    1. Hej Diarko!
      Ni skulle kunna arrendera ut marken till aktiebolaget, som i sin tur bebygger marken. Men jag skulle undvikit en sådan lösning. Både banken och Skatteverket kan ha synpunkter på ett sådant upplägg (när ni som privatpersoner arrenderar ut marken till ert helägda aktiebolag) och ligger inte inom normen för hur man brukar göra fastighetsaffärer. Ni kommer säkert kunna hitta exempel på någon som framgångsrikt gjort detta upplägg, men med tanke på att ni är nybörjare så skulle jag rekommendera att hålla det så enkelt som möjligt.
      Den renaste lösningen är att ni säljer in tomten till ert nybildade aktiebolag till samma pris som ni köpte tomten för. Ta råd av en revisor i en sådan transaktion så att allt blir rätt gjort.

      Lycka till!

  11. Hej Filip!

    Mycket intressant läsning, tackar på förhand för alla svaren du givit de andra och förhoppningsvis kan du hjälpa en med denna.

    Jobbar idag i fastighetsbranschen, ansvarar för inre reperarationer i större fastighetsbestånd. Viss insyn har man om kostnader på insidan så att säga.

    Har gått i tankarna o gå och hitta lösningar för att själv investera i en bostadsfastighet i nordvästra Skåne gärna, med 10-12 lägenheter till att börja med.

    Jag som vardaglig arbetare(ej företagare m. m.) skall man försöka stoppa sina besparingar i aktier och fonder och samla på sig nån miljon för att finansiera ett framtida fastighetsköp med möjlighet till banklån på 7-10miljoner?

    Eller har du andra förslag om man skall ev försöka hitta en partner i fastighetsköp för att dela på investeringen / risken för att snabbare att nå dit till ett fastighetsköp?

    Om man skall köpa:
    Bostadsrätt eller hyresrätt/konvertera?
    Fördelar / nackdelar?

    Tack på förhand!

    1. Hej Axlson,
      Fördelen du har är att du kan sköta mycket av driften själv och på så sätt få låga driftskostnader. Banken borde tycka om att låna ut till dig. Börja med att ta ett möte med banken (företagsavdelningen, inte privatavdelningen) och berätta om dina tankar.

      Mitt råd till dig är att försöka hitta personer i din omgivning (vänner, släkt, bekanta) som kan vara med och finansiera ett förvärv. Du skulle t.ex. kunna starta ett nytt AB och där komma överens om ägarfördelningen. Dina investerare skulle sedan kunna ge villkorat aktieägartillskott. Vid utdelning så kommer dina investerare få tillbaka sina pengar först. När de fått tillbaka sina pengar, så fördelas sedan utdelningen enligt ägarfördelningen. Det gör att dina investerare får lägre risk och du får mer uppsida.
      Fördelningen av ägarskapet är sedan en förhandlingsfråga. I väldigt stora projekt, så är det vanligt att management (du i detta fallet) äger 20%. Men i ett mindre case, så borde den siffran var högre. Kanske 40%.

      Jag gör själv inga konverteringar från hyresrätt till bostadsrätter. Det är en annan typ av verksamhet än att bedriva långsiktig fastighetsförvaltning.
      Fördelen med att konvertera till brf, är att man får en tydlig avslutning på investeringen. Det kan vara bra om man har externa investerare i fastigheten/projektet.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *