Ska jag köpa fastigheten privat eller via aktiebolag?

Jag har fått frågan många gånger om det är bäst att köpa en fastighet privat (dvs Enskild Firma) eller via aktiebolag.
Den här artikeln riktar sig till dig som är på väg att göra ditt första förvärv eller är ganska ny på att investera i fastigheter och troligtvis är du redan idag företagare.
Som fastighet syftar jag på fastigheter som har hyreslägenheter i sig, kontor eller industri. Villor, skogs- eller jordbruksfastigheter är helt annorlunda och täcks inte i det här inlägget.

Själv har jag köpt fastigheter både privat och via AB. Jag har helt enkelt fått lära mig både för- och nackdelar med bägge formerna. Det generella rådet från rådgivare är att alltid köpa via AB – men så behöver det inte vara.
Den här texten har inte för avsikt att vara heltäckande. Utan är mer till för att du ska kanske få en bredare förståelse och vara bättre förberedd när du tar hjälp av din revisor och advokat för att slutföra ett förvärv.

Man måste ta med sig grundtanken från staten: Bolagsform ska inte spela någon roll för vilken skatt man betalar
Lagstiftningen förändras löpande och i långa loppet bör det alltså inte spela någon roll för hur mycket skatt man betalar. Så även om din huvudsakliga fråga grundar sig i att minimera din skatt, så försök även att fundera vilka långsiktiga konsekvenser det får av den ägandeform du väljer.

# Köpeavtal vid transaktionen

Vid direktköp av en fastighet, så regleras mycket av ansvaret i jordabalken. Det kan räcka med ett avtal på 1 sida, även om det inte är ovanlig med upp till 4 sidor.
Vid köp av en paketerad fastighet i ett aktiebolag, så blir det juridiska mycket mer komplicerat. Du tar över allt ansvar som bolaget gjort sedan det grundats.

• Har där funnits personal i bolaget? Finns det då semesterskulder?
• Vilka avtal har bolaget tecknat och vilka förpliktelser följer med dem?
• Har bolaget betalat alla skulder?
• Vilka lån finns det? och kommer de verkligen lösas vid tillträdesdagen?
• Vilken skattemässiga restvärde finns det? (som kan skilja sig från bokförda restvärden)
• Från vem köper du bolaget? Litar du på dem att de inte gjort något skit i bolaget innan de säljer det?
• etc…

Frågar man en jurist, så tycker de många gånger att det är smidigare med att köpa ett AB. Men det kräver att många saker styrs upp i ett köpeavtal. Räkna med ett avtal på 10 – 20 sidor. Komplexiteten är högre och det kommer definitivt vara fler diskussioner fram och tillbaka i avtalsförhandligen, vilket fördyrar processen. Räkna med en advokatkostnad på 50-150 tsek för köp av fastighet i AB och 20-50 tsek för direktköp av fastighet. Vid köp av AB, så gillar också banken att få en transaktionsbeskrivning gjord av din revisor – vilket också så klart kostar pengar.

Vinnare: Enskild firma

# Lagfartskostnad

Fördelen med att köpa en fastighet via AB är att man slipper lagfartskostnaden, som är 4,25% på köpeskillingen om du själv köper in fastigheten i ett AB. Om du däremot köper fastigheten till din enskilda firma, så är det endast 1,5%.

Vinnare: Om fastigheten redan ligger i ett AB, så vinner Aktiebolag. Om fastigheten säljs direkt, så vinner Enskild Firma.

# Finansiering

Vi utgår ifrån att du kommer behöva låna pengar av banken för att göra ditt förvärv.

Banken tar mindre risk att låna ut till dig privat (men självfallet med pantbrev i fastigheten). Huvudanledningen är att du kommer göra allt du kan för att undvika personlig konkurs. Och även om din enskilda firma går åt skogen, så kan du alltid ta ett ”vanligt jobb” för att fortsätta kunna hjälpa till att betala räntor och amortering. Banken måste alltid se att de framtida kassaflödena från fastigheten kan betala för räntor och amortering. Men ibland kanske de inte med säkerhet kan se det – då underlättar det om du köper fastigheten privat.
Jag har flera exempel där man kan få bättre villkor – både avseende ränta, amortering och belåningsgrad. Men det kan så klart skilja sig mot just din lokala bank.

Via aktiebolag så kan det ibland vara lite knepigare att få ihop bankfinansieringen. Grunden i problemet ligger i att det är förbjudet att köpa ett aktiebolag för sina egna pengar (för dig som vill djupdyka i det ämnet, rekommenderas att läsa på om Trustor-affären).
Vi gör ett räkneexempel:
Fastighetens pris: 10 msek
Befintliga lån på fasigheten: 2 msek
Den belåning som du har räknat med att ha: 6 msek
Din bank kan vid transaktionstillfället bara ha 2 msek som lån i aktiebolaget du köper. De resterande 4 msek måste du finansiera på annat håll (tillfälligt). Oftast då med något slags brygglån med högre ränta. Brygglånet är något som ditt exiterande aktiebolag ska stå på. Efter 3-6 månader (en tidsperiod som måste godkännas av bolagets revisor), kan bolaget belåna fastigheten i aktiebolaget, betala upp pengarna till moderbolaget och brygglånet kan betalas tillbaka.
För att priset på en fastighet paketerad i aktiebolag ska bli rätt, så måste man också ta hänsyn till det egna kapitalet vid tillträdesdagen. Så innan dess måste en s.k. ”pro-forma balansräkning” upprättas av säljarnas revisor/bokföringsansvarig. Om säljarna är väl förberedda, så minskar de det egna kapitalet till det minsta som är tillåtet samt delar ut allt fritt eget kapital. Då kommer köparen likviditetsmässigt betala mindre för aktierna, även om det underliggande fastighetsvärdet är detsamma.

Vinnare: Köpa privat

# Löpande skatt

Aktiebolag är lättast att förstå. Man betalar bolagssskatt på 20,6% (år 2024) på vinsterna i aktiebolaget.

Enskild firma är lite klyddigare. Vinsten kan dels beskattas som lön och dels som inkomst av kapital. Om du samtidig får lön från ett aktiebolag, så kanske du redan kommer upp i gränsen för att betala statlig inkomstskatt. Då blir alla dina vinster från din enskilda firma väldigt hårt beskattade. Om du idag tycker att skatteregler för dig som företagare är komplicerade, så blir kompliciteten i kvadrat när du slänger in en enskild firma i spelet.

Bortsett från uttryck som du kanske har hört talas om: periodiseringsfond & expansionsfond. Så finns där något i enskilda firman som heter ”positiv eller negativ räntefördelning”. Man skulle kunna likställa det med hur mycket Eget Kapital du har i din enskilda firma. På ditt egna kapital kan du ta en viss procent av det och flytta från ”inkomst av tjänst” till ”inkomst av kapital”. Den positiva räntefördelningen är statslåneräntan i november året före + 6%. För inkomståret 2022 så fick man således 7,94% i räntefördelning. 1 msek i eget kapital gjorde att man kunde flytta över 79 400 kr från inkomst av näringsverksamhet till inkomst av kapital. Om man väljer att inte använda hela beloppet, så kan man spara det till kommande år istället.
Så hur mycket du har som ”inkomst av näringsverksamhet” kan man styra ganska mycket i efterhand. Du bestämmer det såklart i din deklaration året efter inkomståret, men du kan även rätta tidigare lämnade deklarationer. Det kan vara lite svårt att ibland överblicka vilken konsekvens det får hur man använder expansionsfond, periodiseringsfond och räntefördelning. Om man några år senare upptäcker att tidigare beslut inte var så smart, så kan man rätta sina deklarationer några år bakåt i tiden.
Om du själv tycker att det här kan vara krångligt, så är det ingenting mot vad Försäkringskassan tycker när du t.ex. ansöker om föräldrarpenning eller VAB. Tyvärr godkänner dem inte svar som ”Jag bestämmer min inkomst i efterhand”…

Vinnare: Aktiebolag, men för den som kan planera väl kan Enskild Firma vinna i flera fall.

# Skatt vid försäljning

Försäljning av onoterade aktier är skattefria om säljaren är ett aktiebolag. Det här låter ju väldigt bra, men det beror på vad du vill göra med kapitalet framöver. Om du ska investera vidare pengarna i nya projekt, så passar det här utmärkt.

Försäljning av en näringsfastighet privat ska vinsten tas upp till 90% i inkomst av kapital. Dvs beskattas med 27%. Men nackdelen är att alla tidigare avdrag måste återföras och beskattas som inkomst av tjänst, alternativt kvittas mot t.ex. positiv räntefördelning.
Det absolut lägsta man kan komma ner till när man tar ut pengar från ett aktiebolag är 20%. Men om man har lite större belopp, så kan det lätt bli klyddigt och svårt att få en rimlig beskattning. Att då kunna få 27% på första kronan upp till hur stort belopp som helst, tycker jag är enkelt och bra.

Vinnare:
Om du vill ha ut pengarna i fickan: Äg privat
Om du förväntas att investera vidare pengarna: Äg via AB.

# Operationellt

Det största problemet med enskilda firmor är att hitta bra rådgivare. Anledningen är att de smartaste rådgivarna blir experter på aktiebolag, för där finns de stora pengarna. När jag har pratat med de stora revisionsbyråerna, så har jag inte hittat någon (bra) där som kan hjälpa mig. Istället måste man hitta mindre bokföringsfirmor. Var beredd på att det tar lite tid innan du har hittat en rådgivare som funkar bra för dig. Alla rådgivare kommer säga att de har flera kunder som är Enskilda Firmor och att de har stor erfarenhet av det. Men fråga dem då hur stora deras 5 största enskilda firmor är i omsättning och balansomslutning. De flesta enskilda firmor är små och då är komplexiteten liten. Du vill ha rådgivare som är van vid stor komplexitet.
Fördelen med enskilda firmor är annars att insynen utifrån är begränsad. Alla aktiebolag måste lämna in sin årsredovisning till Bolagsverket. Men enskilda firmor behöver bara lämna in sin skattedeklaration till Skatteverket – och den säger inte lika mycket om verksamheten som en årsredovisning gör.

Om du ska köpa fastigheten tillsammans med någon annan (som jag egentligen avråder från att göra – jag får återkomma med ett eget inlägg om det senare), så är det mycket lättare med AB. Då kan aktiebolaget göra sitt bokslut och det som påverkar de egna deklarationerna är endast hur mycket lön och utdelning man tar. Undantaget är om du är gift med den du köper tillsammans med – då fungerar man lite mer som en entitet och köp via enskild firma kan absolut vara ett attraktivt sätt.

Vinnare: Aktiebolag

# Risker

Det säger sig kanske själv, men med ett ägande via aktiebolag så kan du som mest förlora värdet på dina aktier. Men om du äger fastigheten privat så skulle du kunna förlora ”oändligt mycket pengar”, då du är personligt ansvarig för de skulder som bolaget tar på sig.

Vinnare: Aktiebolag

# Slutsats

Du hade kanske hoppats på ett enkelt svar på vad som är bäst.

Om dina pengar idag ligger i aktiebolag, så är det (oftast) dumt att skatta ut pengarna för att köpa en fastighet.
Men om du redan har pengarna privat, så ta dig en funderare innan du köper fastigheten via ett AB – där kan finnas oanade möjligheter med att istället äga fastigheten privat.

Slutligen en liten cheat-sheet för att underlätta ditt beslutsfattande: