Alla inlägg av filip

Fick pris ”Årets Exit”

Idag fick jag tillsammans med Johan Bergenholtz motta pris på Connect Syds årsstämma för ”Årets Exit”.

…Entreprenörerna bakom företaget har visat prov på innovation, entreprenöriellt driv och målmedvetenhet, vilket ledde dem till en Exit 2015. …

Johan var tyvärr alldeles för motiverad att vara ute och sälja, så jag fick ensam gå upp på scen och ta emot priset.

Optimera ditt löneuttag innan årsskiftet

Jag har tidigare skrivit om förträffligheten med 3:12-reglerna. Enligt Wikipedia anses den vara den mest komplicerade regeln för företagare. Så här innan årsskiftet har man som företagare möjlighet att optimera sitt löneuttag för att maximera hur mycket pengar man får ta som utdelning från sitt bolag.

För att säkerställa att jag kan dra nytta av det maximala utdelningsutrymmet i deklarationen som ska lämnas in i maj 2017, så gäller det att jag under 2015 tar ut tillräckligt mycket lön. Tar jag ut tillräckligt mycket lön under 2015, så kan jag under 2016 göra utdelning som motsvarar 50% av företagets totala löneunderlag under 2015 och bara betala 20% skatt på den utdelningen (alternativt att spara utdelningsutrymmet till senare).

Jag var själv på väg att gå i en fallgrop när jag skulle planera min egna lön nu i år. Jag laddade hem blanketten K10 från skatteverket.se. På fjärde sidan under D.1. så stod beloppet 341 400 kr + 5% av lönesumman. Men det är vad som skulle tagits ut under 2014 för att i deklarationen som lämnas i maj 2016 få ut maximalt utdelningsutrymme. Beloppet för lön under 2015 är 348 600 kr + 5%. Men för att göra det lite mer generellt, så är det 6 x inkomstbasbeloppet (INTE prisbasbeloppet) +5%. Nytt för i år är att den maximala lönen som krävs, obereonde hur mycket totala löner som ditt företag plockar ut, är sänkt till 9,6 inkomstbasbelopp och nu är 557 600 kr. För tidigare år gäller fortfarande 10 inkomstbasbelopp som maxbelopp.

För att underlätta har jag sedan tidigare skapat en kalkylator för att räkna ut ditt optimala löneuttag:

 
Fotocredd till www.SeniorLiving.Org

7 steg till min första fastighetsinvestering

Jag fick en fråga skickad till mig:

Jag läste en artikel om att du och dina kollegor hade sålt Snabboteket, vilket sedan resulterade i att jag läste mer om er resa och senare hamnade på din hemsida. Stort grattis till försäljningen!

Dock kontaktar jag dig angående ditt fastighetsbolag LarsFast, numera Laris Fastigheter.

Sedan tidigt ålder har jag följt och inspirerats av fastighetsbranchen. Drömmen har varit att på något sätt köpa ett hyreshus.

Jag är själv företagare och har förmånen att tjäna betydligt mer pengar än andra. Även om jag plockar ut flera hundratusen i vinst varje år förstår jag ändå inte hur jag skulle finansiera ett hus. Dessutom tycker jag det finns dålig information angående belåning av projekt i denna prisklass.

Därför tänkte jag höra om du har något råd om hur man ’’går in’’ i branschen på bästa sätt? Och hur du själv gjorde/tänkte när du köpte första fastigheten?

Bästa hälsningar,
Erik

 

Jag har fått den här frågan många gånger tidigare och tänkte att jag kan lika bra formulera svaret som ett blogginlägg. Med tanke på att jag fortfarande är ganska ny i branschen, så kan det också vara intressant att jag formulerar detta inlägget nu och inte senare – med risk för att annars bli en helt annan bild över hur det gick till i takt med att tiden passerar…
Så här gjorde jag steg för steg.

1. Beslutet

Jag bestämde mig för att jag skulle köpa en hyresfastighet. (kanske kan kännas som ett banalt steg att göra. Men all förändring börjar faktiskt med ett beslut)

2. Träffade banken

Jag berättade för min bankman (på företagsavdelningen – INTE privatavdelningen!) att jag skulle investera i fastigheter. Bankmannen lärde mig då hur banken räknade på fastighetsinvesteringar. Kortfattat kan man säga att formeln är: (hyresintäkter – 450 x antal kvadratmeter)/avkastningskrav = fastighetens värde. T.ex. en fastighet med hyresintäkter på 1,5 mkr och en yta på 2222 kvm ger schablonsdriftskostnader på 1 mkr (ex räntor och amorteringar), vilket resulterar i ett driftnetto på 0,5 mkr. Ett avkastningskrav på 5% ger då ett fastighetsvärde på 10 mkr. Schablonsdriftskostnaden är just endast en schablon. Som ny fastighetsägare bör man för sig själv räkna på en högre driftskostnad p.g.a. att man alltid tar sämre och dyrare beslut i början av sin fastighetskarriär. Avkastningskravet kommer att skilja sig beroende på var fastigheten ligger och vilken typ av fastighet det är. Samma sak gäller med belåningsgraden som troligvis kan ligga mellan 30% – 80%. Där 80% belåning är flerfamiljshus i perfekt läge och där du som köpare är erfaren och kan visa trovärdighet mot banken.

3. Träffa framgångsrika fastighetsägare

Jag försökte träffa andra som hade gjort den resan som jag ville göra. Det var väldigt bra, men ganska demotiverande. Under 1 års tid la jag ner letandet av nya fastigheter för att jag blev bortskrämd av alla dåliga aspekter av att vara fastighetsägare. Men när allt jag lärt mig hade mognat så återupptogs jakten igen. Det är också viktigt att visa för banken att man har stöttning av personer med fastighetskunskaper i sin omgivning när saker går snett. Att äga en fastighet är att driva ett företag. Du som driver ett företag vet att det krävs vissa specifika skills för att driva det specifika företaget som du driver – samma sak gäller fastigheter. Om inte du har kunskapen själv, så måste du visa att du lätt kan inhämta kunskapen vid behov. Ett tips är att gå med i Fastighetsägarna och gå på deras utbildningar. De har massvis av bra utbildningar att gå och jag har varit nöjd med alla jag gått hos dem. På deras utbildningar får du också chansen att träffa andra fastighetsägare att utbyta erfarenheter med.

4. Sondera marknaden

Jag läste alla prospekt på alla fastigheter som jag kunde hitta som låg ute till försäljning och gick på så många visningar som möjligt och pratade med så många mäklare som möjligt. En svår aspekt av det här är att alla fastigheter läggs inte upp på den öppna marknaden, så som privatbostäder läggs upp på Hemnet. I princip finns det bara en sida som används för den här typen av objekt, vilket är objektvision.se. Alla andra objekt förmedlas via kontakter eller mäklare som arbetar i ”det dolda”.

5. Skicka prospekt till min bankman

De prospekt som jag tyckte var vettiga skickade jag till min bankman tillsammans med min kalkyl över affären. Jag insåg då att det var ganska stor skillnad på vad som jag tyckte var en bra affär och vad banken var en bra affär. För varje prospekt som jag skickade så blev min träffsäkerhet bättre. Det gav också en möjlighet för mig att bygga en relation med banken och för banken att lära känna mig hur jag tänkte. Jag insåg också med tiden att jag började titta på större och större fastigheter. Dels p.g.a. att jag lyckats spara ihop ett större kapital – men också för att jag insåg att större fastigheter skulle passa mig bättre.

6. Kravlista

I takt med att jag tittade på fler och fler fastigheter så lärde jag mig vad det var som jag letade efter. Här är min lista som jag arbetade fram:

  • Flerfamiljshus med minst 90% bostäder
  • Ska ligga innanför ringvägen i Malmö (eller ”cykelavstånd” som jag också kallar det)
  • Stenhus
  • Byggt innan 70-talet
  • Gärna eftersatt underhåll
  • Ska kosta minst 10 mkr (för att allt under den prisklassen finns där alldeles för många köpare som driver upp priserna samt att det inte finns några stordriftsfördelar i små fastigheter)
  • Jag ska kunna köpa fastigheten, aldrig sälja den, och ändå vara nöjd

Ovanstånde lista är min lista och funkar för mig. Det viktiga är att du arbetar ihop din egna lista som kan fungera för dig. Min lista har jag satt ihop efter vilka kunskaper och värderingar som jag har. Du har definitivt andra kunskaper och värderingar, så din lista kommer att skilja sig från min.

7. Första förvärvet

Ungefär 4 år efter att jag bestämt mig, så var det dags att göra första förvärvet. När jag väl skulle göra mitt första förvärv så tog jag hjälp av en besiktningsman. Min initiala tanke var att det var en onödig kostnad. Men i efterhand är jag väldigt nöjd med att jag tog hjälp. Den kunskapen som besikningsmannen bidrog med var ovärderlig för mig vid det tillfället och gav mig insikter och förståelse som skulle tagit mig många år att förstå själv. Banken blev också lugnare när de fick en underskrift från en besiktningsman på vilka kommande renoveringar som behövde göras.

Avslutning

Fastighetsinvesteringar ses ibland som något magiskt och övermäktigt. Många GetRichQuick-gurus  marknadsför hårt fastigheter som vägen till framgång och den ultimata passiva inkomsten. Så som jag vill göra affärer, så passar fastigheter väldigt bra in i min vision. Men det är verkligen inte något för alla. Ägande innebär ansvar. Om man inte är beredd att ta den typen av ansvar så gör man bättre i att investera sina pengar på börsen. En fastighet är ett företag. Även om intäkten är passiv i sig, så är ett företag aldrig passivt – det kräver konstant kärlek för att frodas! =)

Larsfast blir Laris Fastigheter

Äntligen! Nu är namnbytet av mitt fastighetsbolag klart. Vi har bytt från ”Larsfast” till att nu heta ”Laris Fastigheter”. ”Laris” på latin är plural av ”hem”. Med tanke på att vi mest hyr ut lägenheter, så tyckte jag att det var ett passande namn.

Varför namnbyte?

– Välkommen till Larsfast du pratar med Filip
– Jasså? Fast då skulle jag vilja prata med Lars
– Fast det finns ingen Lars. Det är mig du ska prata med
– Men du sa ju ”Lars, fast du pratar med Filip”??

Det har gjort att vi istället börjat kalla oss för ”Larsfast Fastigheter”. Men med tanke på att ”Larsfast” var en förkortning av ”Larsson Fastigheter” (vilket för övrigt är ett annat privat fastighetsbolag i Malmö som vi blivit tagna för att vara några gånger), så blev det som att säga Salsa Sås (salsa = sås på spanska). Det har också visat sig att man kan heta Lars Fast, vilket också gjorde allt ännu mer förvirrande… Till slut började vi tröttna på alla de här olika egenheterna så det blev dags att ta fram ett nytt namn för verksamheten.

Processen

Som förebild till nytt bolagsnamn tittade jag och min fru runt bland andra väldigt framgångsrika entreprenörer/företagare, vad de har döpt sina fastighetsbolag till. Vi började då gilla varianten ”NÅGOT_UNIKT_NAMN Fastigheter”. NÅGOT_UNIKT_NAMN skulle gärna vara något på latin som hade en häftig och vidlyftande större betydelse. Vi ville att NÅGOT_UNIKT_NAMN ska vara relativt kort (max 6 bokstäver), att det ska gå att enkelt särskilja som ett unikt namn men att det tillsammans med termen ”Fastigheter” ska göra det klart och tydligt vad man sysslar med. Vi ville också att vårt varumärke skulle stå för: Trygghet, stabilt, hemtrevligt, säkert, välkomnande, boende/hem. Vi började då söka upp latinska ord för dessa olika värdeorden. Jag blev förvånad hur många ord som finns på latin som faktiskt betyder bostad/hem. På latin-dictionairy.net fanns där 54 st (!) olika ord för ”hem”. Mitt där i listan fanns där ett ord som vi fastnade ganska snabbt för: ”Laris” (Det kan hända att förälskelsen blev enkel när det innehåller liknande bokstäver som ”Larsfast”). Vi började nu testa namnet på vänner och bekanta – dels vad de tänkte på när de hörde namnet, men också hur de skulle stava det. Det blev en väldigt problemfri undersökning och vår förälskelse för Laris Fastigheter växte sig starkare! =)

För att säkerställa att vi skulle kunna använda varumärket fritt, så valde vi därefter att registrera varumärket ”Laris” hos PRV. Det tog typ ett halvår (!) att få det registrerat, men när vi väll fick det godkänt så var det bara att skicka in ändringsanmälan till bolagsverket och förbereda det officiella namnbytet.

Logotype

Ett varumärke är inget utan en bra logotype. Från de otaliga bolagen som jag varit inblandad i, så tycker jag mig skapat mig en uppfattning om vilka krav vi ville ha på vår logotype:

  • Tydligt urskiljbar
  • Få färger (så att det blir billigare och enklare att trycka när man inte kan trycka digitalt)
  • Få detaljer (så att den kan vara hur liten som helst utan att tydligheten i den minskar)
  • Ska kunna göras i både liggande, stående och kvadratisk version (olika miljöer kräver olika proportioner på sin logotype)
  • Det ska bestå av en ikon/logga som kan användas fristående från texten
  • Ska kunna användas både med och utan texten ”Fastigheter”
  • Grundfärgen ska vara blå (för att jag för länge sedan läste en artikel om att blått inger förtroende. T.ex. har många banker och försäkringsbolag blå logotype)

Vi använde oss av DesignCrowd för att ta fram logotypen. För några hundra dollar får man massvis av designers att skicka in olika förslag på logotype. Detta var första gången som jag använde en crowdsourcing för att ta fram en logotype. Efter denna processen så tror jag aldrig att jag kommer använda någon annan metod igen. Det var helt fantastiskt så många bra olika designs man kan få. Det gör att man samtidigt upptäcker bredden på vilka olika möjligheter det finns – vilket man oftast går miste om, om man ger uppdraget till en enskild byrå.

Logotypen som vi valde uppfyllde samtliga av våra krav. Utöver det så gillade vi att L:et också ser ut som en hörnfastighet. Vi har lite skämtsamt tidigare sagt att vi bara ska äga hörnfastigheter (vilket vi idag följer där 2 av 2 av våra fastigheter är hörnfastigheter…). Den är också del av en större geometrisk figur som jag som barn satt och ritade om och om igen och aldrig kunde sluta fascineras över att något jag ritade på papper kunde uppfattas som tredimensionellt på så många olika vis. 🙂

laris-long

Laris Fastigheter i liggande lång version

laris-portrait

Laris Fastigheter i stående version

laris-short

Laris i kort liggande version

LARIS_portrait-bw

Monocrom version. Kommer endast användas i tryckt version när flerfärgstryck inte lämpar sig.

laris-square

Helt kvadratisk ikon. Utmärkt att använda som favicon på hemsidan, profilbild på vår facebook-sida eller andra liknande digitala sammanhang

Hemsida

Det är helt tokigt att larsfast’s hemsida har kunnat vara så dålig som den var. Trots att min huvudsysselsättning i Tilf är att bygga och driva tjänster online, så hade jag verkligen inte lagt mycket tid på att göra den särskilt bra. Vi bestämde oss då för vissa grundläggande krav som skulle gälla för Laris hemsida:

  • Hemsidan ska hantera olika krav från två olika typer av besökare har:
    • Existerande hyresgäst: Kunna hitta hyresgästinformation och göra felanmälan
    • Lägenhetssökande: Lyckas ansöka om en lägenhet vi har ledig alternativ prenumerera på vårt nyhetsbrev för lediga lägenheter
  • Vara mobilvänlig
  • Vi ska sälja in oss själva som en attraktiv hyresvärd
  • Vara snabbladdad och utan tunga script (varken frontend eller backend)

En av mina kollegor på Tilf tipsade mig då om att använda Skeleton, vilket visade sig vara ett utmärkt val. Sidan byggdes sedan vidare på samma backend som Larsfast var byggt på. Resultatet ser ni om ni går till www.laris.se. För att attrahera ”moderna människor”, så skapade vi också Laris på Facebook i enda syfte att lägga upp inlägg när vi har lediga lägenheter.

Nu kör vi!

laris-brandfiltIgår och idag har våra hyresgäster fått utdelade en vit brandfilt med Laris-loggan tryckt mitt på, tillsammans med ett personligt underskrivet brev från mig och Jenny där vi berätta om namnbytet. Jag hoppas nu att vi lyckas kommunicera tydligt till alla hyresgäster om namnbytet och att de blir lika nöjda som vi över bytet! 🙂

Läs mer