Jag fick en fråga skickad till mig:
Jag läste en artikel om att du och dina kollegor hade sålt Snabboteket, vilket sedan resulterade i att jag läste mer om er resa och senare hamnade på din hemsida. Stort grattis till försäljningen!
Dock kontaktar jag dig angående ditt fastighetsbolag Laris Fastigheter.
Sedan tidigt ålder har jag följt och inspirerats av fastighetsbranchen. Drömmen har varit att på något sätt köpa ett hyreshus.
Jag är själv företagare och har förmånen att tjäna betydligt mer pengar än andra. Även om jag plockar ut flera hundratusen i vinst varje år förstår jag ändå inte hur jag skulle finansiera ett hus. Dessutom tycker jag det finns dålig information angående belåning av projekt i denna prisklass.
Därför tänkte jag höra om du har något råd om hur man ’’går in’’ i branschen på bästa sätt? Och hur du själv gjorde/tänkte när du köpte första fastigheten?
Bästa hälsningar,
Erik
Jag har fått den här frågan många gånger tidigare och tänkte att jag kan lika bra formulera svaret som ett blogginlägg. Med tanke på att jag fortfarande är ganska ny i branschen, så kan det också vara intressant att jag formulerar detta inlägget nu och inte senare – med risk för att annars bli en helt annan bild över hur det gick till i takt med att tiden passerar…
Så här gjorde jag steg för steg.
1. Beslutet
Jag bestämde mig för att jag skulle köpa en hyresfastighet. (kanske kan kännas som ett banalt steg att göra. Men all förändring börjar faktiskt med ett beslut)
2. Träffade banken
Jag berättade för min bankman (på företagsavdelningen – INTE privatavdelningen!) att jag skulle investera i fastigheter. Bankmannen lärde mig då hur banken räknade på fastighetsinvesteringar. Kortfattat kan man säga att formeln är: (hyresintäkter – 450 x antal kvadratmeter)/avkastningskrav = fastighetens värde. T.ex. en fastighet med hyresintäkter på 1,5 mkr och en yta på 2222 kvm ger schablonsdriftskostnader på 1 mkr (ex räntor och amorteringar), vilket resulterar i ett driftnetto på 0,5 mkr. Ett avkastningskrav på 5% ger då ett fastighetsvärde på 10 mkr. Schablonsdriftskostnaden är just endast en schablon. Som ny fastighetsägare bör man för sig själv räkna på en högre driftskostnad p.g.a. att man alltid tar sämre och dyrare beslut i början av sin fastighetskarriär. Avkastningskravet kommer att skilja sig beroende på var fastigheten ligger och vilken typ av fastighet det är. Samma sak gäller med belåningsgraden som troligvis kan ligga mellan 30% – 80%. Där 80% belåning är flerfamiljshus i perfekt läge och där du som köpare är erfaren och kan visa trovärdighet mot banken.
3. Träffa framgångsrika fastighetsägare
Jag försökte träffa andra som hade gjort den resan som jag ville göra. Det var väldigt bra, men ganska demotiverande. Under 1 års tid la jag ner letandet av nya fastigheter för att jag blev bortskrämd av alla dåliga aspekter av att vara fastighetsägare. Men när allt jag lärt mig hade mognat så återupptogs jakten igen. Det är också viktigt att visa för banken att man har stöttning av personer med fastighetskunskaper i sin omgivning när saker går snett. Att äga en fastighet är att driva ett företag. Du som driver ett företag vet att det krävs vissa specifika skills för att driva det specifika företaget som du driver – samma sak gäller fastigheter. Om inte du har kunskapen själv, så måste du visa att du lätt kan inhämta kunskapen vid behov. Ett tips är att gå med i Fastighetsägarna och gå på deras utbildningar. De har massvis av bra utbildningar att gå och jag har varit nöjd med alla jag gått hos dem. På deras utbildningar får du också chansen att träffa andra fastighetsägare att utbyta erfarenheter med.
4. Sondera marknaden
Jag läste alla prospekt på alla fastigheter som jag kunde hitta som låg ute till försäljning och gick på så många visningar som möjligt och pratade med så många mäklare som möjligt. En svår aspekt av det här är att alla fastigheter läggs inte upp på den öppna marknaden, så som privatbostäder läggs upp på Hemnet. I princip finns det bara en sida som används för den här typen av objekt, vilket är objektvision.se. Alla andra objekt förmedlas via kontakter eller mäklare som arbetar i ”det dolda”.
5. Skicka prospekt till min bankman
De prospekt som jag tyckte var vettiga skickade jag till min bankman tillsammans med min kalkyl över affären. Jag insåg då att det var ganska stor skillnad på vad som jag tyckte var en bra affär och vad banken var en bra affär. För varje prospekt som jag skickade så blev min träffsäkerhet bättre. Det gav också en möjlighet för mig att bygga en relation med banken och för banken att lära känna mig hur jag tänkte. Jag insåg också med tiden att jag började titta på större och större fastigheter. Dels p.g.a. att jag lyckats spara ihop ett större kapital – men också för att jag insåg att större fastigheter skulle passa mig bättre.
6. Kravlista
I takt med att jag tittade på fler och fler fastigheter så lärde jag mig vad det var som jag letade efter. Här är min lista som jag arbetade fram:
- Flerfamiljshus med minst 90% bostäder
- Ska ligga innanför ringvägen i Malmö (eller ”cykelavstånd” som jag också kallar det)
- Stenhus
- Byggt innan 70-talet
- Gärna eftersatt underhåll
- Ska kosta minst 10 mkr (för att allt under den prisklassen finns där alldeles för många köpare som driver upp priserna samt att det inte finns några stordriftsfördelar i små fastigheter)
- Jag ska kunna köpa fastigheten, aldrig sälja den, och ändå vara nöjd
Ovanstånde lista är min lista och funkar för mig. Det viktiga är att du arbetar ihop din egna lista som kan fungera för dig. Min lista har jag satt ihop efter vilka kunskaper och värderingar som jag har. Du har definitivt andra kunskaper och värderingar, så din lista kommer att skilja sig från min.
7. Första förvärvet
Ungefär 4 år efter att jag bestämt mig, så var det dags att göra första förvärvet. När jag väl skulle göra mitt första förvärv så tog jag hjälp av en besiktningsman. Min initiala tanke var att det var en onödig kostnad. Men i efterhand är jag väldigt nöjd med att jag tog hjälp. Den kunskapen som besikningsmannen bidrog med var ovärderlig för mig vid det tillfället och gav mig insikter och förståelse som skulle tagit mig många år att förstå själv. Banken blev också lugnare när de fick en underskrift från en besiktningsman på vilka kommande renoveringar som behövde göras.
Avslutning
Fastighetsinvesteringar ses ibland som något magiskt och övermäktigt. Många GetRichQuick-gurus marknadsför hårt fastigheter som vägen till framgång och den ultimata passiva inkomsten. Så som jag vill göra affärer, så passar fastigheter väldigt bra in i min vision. Men det är verkligen inte något för alla. Ägande innebär ansvar. Om man inte är beredd att ta den typen av ansvar så gör man bättre i att investera sina pengar på börsen. En fastighet är ett företag. Även om intäkten är passiv i sig, så är ett företag aldrig passivt – det kräver konstant kärlek för att frodas! =)
Hej
Köpa en fastighet för minst 10miljoner dvs minst 2,5milj i eget kapital. Känns som en omöjlighet att få ihop det kapitalet innan man går i pension även om man sparar aggressivt. Eller är det något jag missar?
Hej Kalle,
Om du har ett vanligt jobb, så är det precis som du säger svårt att spara ihop den mängden kapital – du måste istället börja investera kapitalet i fonder/aktier/finansiella instrument.
Det ämnet är inget som jag täcker på min blogg, utan rekommenderar dig istället att läsa från följande 3 mycket smartare personer i det ämnet:
1. Läs/lyssna först på Tobias Schildfats bok ”Vägen till din första miljon”:
https://www.storytel.se/books/2421-Vagen-till-din-forsta-miljon–alla-kan-bygga-en-egen-pengamaskin
2. När du sedan har kommit igång och gjort dina första aktieaffärer så läser/lyssnar du på Anders Haskels bok ”Bli grymt rik på aktier”:
https://www.storytel.se/books/34916-Bli-grymt-rik-pa-aktier–Sa-enkelt-ar-det-att-bli-miljonar
3. Löpande tycker jag att du ska läsa Jan Bolmesons blogg http://rikatillsammans.se.
Om du INTE har ett vanligt jobb utan lever entreprenörs/företagar-livet, så borde 2,5 mkr vara något som du absolut ser som en möjlighet att tjäna ihop genom din verksamhet. Om du inte ser den möjligheten så måste du antingen byta bransch eller förändra hur du driver verksamheten i den branschen.
Hej Filip,
Gillar ditt inlägg skarpt!
Jag tittar just nu på att köpa en fastighet i syfte att behålla över lång tid framöver och genera en god passiv inkomst både till mig och min investerare. Jag har dock inte kommit underfund med om det är bäst att äga privat eller i AB. Vad hade du rekommenderat?
Om du har externa investerare, så ska du absolut köra det via ett AB. Det är gängse norm och syftet med AB att kunna ha externa investerare. Andra alternativet är att köra ett Kommanditbolag. Jag har inga egna erfarenheter av det och jag tror också att det är svårare att få bra råd för ett KB.
Att köra det som Enskild Firma är inget bra alternativ om du har en extern investerare.
Hej,
Tack för ditt svar.
I det här fallet är investeraren min far och kan mer ses som min kompanjon, där vi kommer köra 50/50. Syftet är att hitta fastigheter som kan inbringa en passiv inkomst för oss båda. Det jag inte riktigt är med på , rent skattemässigt, är hur jag ska räkna på vad man kan få ut genom en enskild firma vs AB.
Ta det här som ett exempel. Fastigheten vi tittar på kostar 7MSEK och ger ett driftnetto på 700k per år. Bara för att förenkla uträkningarna ligger räntekostnaderna på 100k och avskrivningarna på 150k. Hur ska jag rent skattemässigt tänka för att veta hur vi kan maximera våra passiva inkomst? Kan vi ta ut det i lön eller måste det ske via utdelning? Vill undvika att betala mer skatt än jag behöver 😛
Jag skulle ändå lagt det som ett AB om jag vore dig. Enskild firma är onödigt komplicerat på en verksamhet som man delar.
Det blir också lättare att styra beskattningen och när den sker via ett AB jämfört med Enskild Firma. Det är också lättare att få bra råd för ett AB. Av förklarliga skäl så har alla intelligenta rådgivare fokuserat sin kunskap på AB (där finns de riktigt stora pengarna). Det är väldigt få som kan ge bra råd för Enskilda Firmor.
Om du redan har bestämt dig för att ni ska köpa en fastighet, så skulle jag struntat i skatteuträkningen och löst det senare. Det finns ändå så otroligt mycket saker som ni måste sätta in er i och skatteuträkningen är det som är absolut lättast att köpa in kompetent rådgivning kring vid ett senare tillfälle.
Mycket intressant läsning!
Hej, mycket intressant läsning. Vilka skulle för- resp nackdelarna vara att äga en hyresfastighet direkt/privat?
Hej Samuel!
Generellt sett så är rådet att äga en fastighet via ett aktiebolag. Men Regeringen håller på att se över regelverket kring de skattefördelarna som just nu finns. Så det finns en möjlighet att skillnaderna kommer att suddas ut längre fram.
# Fördelar att äga privat
– Bättre möjlighet till bra lånevillkor, då du alltid står som personligt ansvarig för lånet. Det gör att du kan få högre belåning till lägre ränta.
– Det är flexibelt att ta ut pengar från fastigheten. Beskattningen löser man i efterhand. Jag brukar säga att det känns som att man har en egen bankomat som man alltid kan hämta ut pengar från. (Om du äger via AB, så måste du betala skatt varje gång du gör ett uttag.)
– Det är ganska kul att det står att man äger en fastighet taxerad till en massa miljoner när någon gör en kreditupplysning på en.
# Nackdelar att äga privat
– Man måste betala lagfartsavgift på köpet (för närvarande 1,5% på köpeskillingen)
– Allt överskott måste beskattas som inkomst av tjänst
– Det svårt att få kvalificerade råd. Alla intelligenta rådgivare fokuserar på att bli bra på att ge råd runt ägande av aktiebolag.
– Vid försäljning av fastigheten så blir den direkta skatten högre. (Men det finns så klart undantag.)
Hejsan Filip. Måste börja med att tacka dig för detta. Var väldigt intressant och lärorikt. Skulle även vilja få ta del utav din kalkyl. är själv ute efter att köpa fastigheter där jag bor eller närområdet ( stockholm ) och skulle säkerligen få nytta utav den.
Tack på förhand david
Hej David!
Grundkalkylen är ganska enkel och är vad jag skrev under punkt nummer 2 i artikeln:
(hyresintäkter – 450 x antal kvadratmeter)/avkastningskrav = fastighetens värde
Jag kommer inte ge någon mer specifik uträkning än så. Om jag ger dig ett helt excel-ark med avancerade uträkningar, så kommer du inte förstå (alltså verkligen på djupet) hur uträkningen är gjord. Du måste komma fram till kalkylen själv för att veta om uträkningen är bra eller inte. Mitt bästa tips kring att skapa kalkylen är att fundera kring känslighetsanalys. Dvs vad händer om räntan går upp? Lokaler står tomma? Man plötsligt måste göra en större renovering? Taket måste bytas om 2 år? osv…
Hej Filip
Stort tack för en intressant artikel!
lite nedslående och läsa att man bör köpa hus från 10 msek och uppåt.
Är din rekommendation att avstå tills man kan köpa i denna prisklass?
I dagsläget är min plan att börja i liten skal, hitta lämpligt objekt inom en timme från Malmö i prisklassen 2-2,5 msek då jag kan få loss ca 4-500 000 som insats vid belåning av min lägenhet.
Är detta en dålig idé?
Det största bekymret ( men som även är positivt) för branschen just nu är ju att
jag tror priset på hyresfastigheter riskerar att sjunka vid högre räntor .
Vad jag förstått räknar man ut priset som driftnetto / direktavkastningskravet för området.
Om Räntorna stiger bör ju således även direktavkastningskravet öka?
Ja, mitt råd är att inte köpa förrän man kan köpa för 10 msek. Anledningen är att det troligtvis är fel prissatt under det beloppet, för att väldigt många kan köpa på den nivån. Om man ska köpa för under 10 msek, så måste man fråga sig varför just JAG ska göra en bättre affär än någon annan. Eller vilket extra arbete är det som krävs för att få det att fungera (som andra inte vill göra)? Är jag beredd att göra det arbetet?
Om räntorna går upp, så måste också direktavkastningskravet gå upp och en värdejustering nedåt bör ske på fastigheterna.
Hej, Kommer från en mindre ort i Västergötland.
Här finns en 2 våningshus med inredd vind, 6 lägenheter på totalt 302m2.
Inkomsten är 320.000kr.
Utsatt pris 3.000.000
Ej eftersatt renovering.
Kan man räkna med avkastning såhär.
302 x 450 (drift) = 135.000kr i drift och underhåll.
= 320.000kr – 135.000kr = 185.000
185.000kr / 3.000.000 (priset) x 100 = 6,16% Avkastning?
Vilket är över dom 5% som du skrev.
Är denna fel prissatt ändå då tro ?
Hej Mikael!
Det är korrekt så som du räknar.
Om 6,16% är en bra eller dålig direktavkastning i det området är väldigt svårt för mig att svara på. Prata med din bank och hör vad de säger.
När man tittar på mindre orter, så rekommenderar jag dig att titta på om orten växer eller minskar i befolkning. Om orten minskar i befolkning, så är det bara en tidsfråga innan fastigheten blir värdelös. Men så länge orten växer i befolkning så borde det vara en bra investering. Försök också att få fram siffror på den generella vakansgraden på orten. I storstäderna är den 0%, men på mindre orter är den oftast inte det. När du kalkylerar din avkastning bör du då också dra bort vakansen från avkastningen. Låt säga att det är 10% vakans på orten, så får du bara 5,1% direktavkastning.
Hej Mikael,
Blev det något köp?
Tjena Filip, jag tycker allt det du skrev va toppen och jag skulle vilja börja investera i fastigheter. Jag är 18 år och skulle vilja ha något som stöttar mig och som jag kan lära mig av så jag undrar om det finns några fastighetsinvesterare som du kan rekommendera att jag tar kontakt med?
Med vänliga hälsningar Matias Nilsson.
Hej Matias!
Jag skulle rekommendera dig att bli medlem hos Fastighetsägarna (http://www.fastighetsagarna.se/). Via dem kommer du kunna lära känna fastighetsägare på din lokala ort för att kunna byta erfarenheter med dem.
Lycka till!
Hur ser du på direktavkastningskraven? Är du ”rädd” för att höjda räntor/andra risker ska höja dessa (och dämed sänka din soliditet)?
Ser du några risker för fastighetssektorn om centralbankerna ska dra tillbaka likviditeten (QS istället för QE)
/Anders
Hej Anders!
Ja, det är alltid en risk som man måste ha med i sin kalkyl. Det kommer komma en tid när direktavkastningskraven går upp till mer normala nivåer igen. Jag får råd från många håll om att man borde ”vänta ut kraschen”. Men jag är snarare övertygad om att man alltid kan göra bra affärer – oberoende vilket finansklimat man är i. Om man ska köpa en hyresfastighet på 3,5% direktavkastning, så blir det ganska tufft om man måste amortera 2% och räntan höjs till 3% – då börjar man förlora pengar. Men man kan absolut göra den typen av förvärv, men man måste ha en plan för att utveckla fastigheten för att kunna höja intäkterna, alternativt sänka kostnaderna.
Problemet med hyresfastigheter i storstäder är att vakansen är 0%. Det finns massvis av kapital som vill ha en garanterad avkastning, vilket är ganska lätt att skapa på hyresfastigheter. Om man då inte är en storspelare, så kanske man måste börja titta på andra typer av fastigheter som storkapitalet inte tittar på.
En fastighetsportfölj som är belånad till 75-80% är inget bra på sikt. Men det är troligtvis en nödvändighet när man köper sin första fastighet. Jag tror att man måste vara beredd att spänna bågen rejält vid sitt första förvärv, men samtidigt ha en plan på hur man inom 5 år kan få ner belåningsvärdet.
Om du amorterar 2% per år, så har du amorterat bort 10% av lånen på 5 år. Under den tiden har du troligtvis haft tid att öka driftnettot, vilket leder till ett ökat fastighetsvärde. Om likviditeten hårdnar så vill man inte vara den som banken drar in lånen från. Känner man sig osäker på hur man skulle klara av ett sådant scenario, så skulle jag rekommendera att binda hela lånet på 5 år. Om man inte kan göra en plan på hur man kan få upp soliditeten på 5 år, så borde man kanske inte köpa fastigheten.
Hej Filip,
Tack för en bra artikel. Att köpa sin första fastighet är ett steg som kan ta sin tid det förstår jag. Som ekonom förstår jag också att aktiebolag är den enklaste formen att driva ett (fastighets)bolag i även om det skattemässigt idag går att göra räntefördelningar och bygga expansionsfonder om man kör en enskild firma (ensam) eller (i grupp) driver ett handelsbolag.
Men, det andra och för all del, det tredje köpet. Hur tänker DU när du driver ett AB och hur tänker bankerna när du söker finansiering till dem/de? Det vore intressant att läsa om dina tankar till en sådan utveckling. Tack på förhand!
/Micke
Hej Filip!
Tack för bra artikel!
En hypotetisk fråga 🙂
En 7-lägenhetsfastighet, intäkter 400.000 efter utgifter/år.
Prislapp: 9mkr.
Inget som behöver göras närmst tio åren.
Låt säga att du äger 50% och enbart har lån på 2.500.000, vilket innebär 200.000(50%) inkomst/år privatägt.
Hypotetiskt, skulle du gå den vägen eller hade du hellre haft 2mkr kontant och investerat börs eller annat om du fick välja? 🙂
Tips, tankar?
4,45% direktavkastning kan var bra för en hyresfastighet – eller också dåligt beroende på var den ligger. Om den legat i Malmö hade jag köpt den.
Med 2 mkr eget kapital så borde du kunna köpa hela fastigheten själv på 78% belåning. Om banken bara vill låna ut 55% på den fastigheten så är det troligtvis för att fastigheten ligger på ett dåligt läge och att det finns en onödigt stor risk med fastigheten. Alternativt behöver du träffa fler banker för att få ett bättre erbjudande. Så länge du samtidigt har en hyfsat bra lön och går i personlig borgen så ska du kunna få bättre finansieringsmöjligheter.
2 mkr är tillräckligt med pengar för att köpa sin första fastighet. Jag hade inte varit likvid eller köpt aktier på börsen utan istället köpt en fastighet.
Lycka till med ditt första köp!
Hej Filip!
Tack för det inlägget! Jätteintressant!
Jag och min bror har köpt en tomt privat. Vi ska starta ett AB tillsammans för att bygga ett flerfamiljshus på 4 lägenheter. Vill bygga och driva verksamheten som AB. Frågan är får man äga tomten privat men byggnaden och verksamheten som AB, det är ju samma ägare. Om inte hur kan man överlåta tomten till Aktiebolaget?
Andra frågan vad är nackdelen om man låter tomten vara privatägd?
Bästa hälsningar
Hej Diarko!
Ni skulle kunna arrendera ut marken till aktiebolaget, som i sin tur bebygger marken. Men jag skulle undvikit en sådan lösning. Både banken och Skatteverket kan ha synpunkter på ett sådant upplägg (när ni som privatpersoner arrenderar ut marken till ert helägda aktiebolag) och ligger inte inom normen för hur man brukar göra fastighetsaffärer. Ni kommer säkert kunna hitta exempel på någon som framgångsrikt gjort detta upplägg, men med tanke på att ni är nybörjare så skulle jag rekommendera att hålla det så enkelt som möjligt.
Den renaste lösningen är att ni säljer in tomten till ert nybildade aktiebolag till samma pris som ni köpte tomten för. Ta råd av en revisor i en sådan transaktion så att allt blir rätt gjort.
Lycka till!
Hej Filip!
Mycket intressant läsning, tackar på förhand för alla svaren du givit de andra och förhoppningsvis kan du hjälpa en med denna.
Jobbar idag i fastighetsbranschen, ansvarar för inre reperarationer i större fastighetsbestånd. Viss insyn har man om kostnader på insidan så att säga.
Har gått i tankarna o gå och hitta lösningar för att själv investera i en bostadsfastighet i nordvästra Skåne gärna, med 10-12 lägenheter till att börja med.
Jag som vardaglig arbetare(ej företagare m. m.) skall man försöka stoppa sina besparingar i aktier och fonder och samla på sig nån miljon för att finansiera ett framtida fastighetsköp med möjlighet till banklån på 7-10miljoner?
Eller har du andra förslag om man skall ev försöka hitta en partner i fastighetsköp för att dela på investeringen / risken för att snabbare att nå dit till ett fastighetsköp?
Om man skall köpa:
Bostadsrätt eller hyresrätt/konvertera?
Fördelar / nackdelar?
Tack på förhand!
Hej Axlson,
Fördelen du har är att du kan sköta mycket av driften själv och på så sätt få låga driftskostnader. Banken borde tycka om att låna ut till dig. Börja med att ta ett möte med banken (företagsavdelningen, inte privatavdelningen) och berätta om dina tankar.
Mitt råd till dig är att försöka hitta personer i din omgivning (vänner, släkt, bekanta) som kan vara med och finansiera ett förvärv. Du skulle t.ex. kunna starta ett nytt AB och där komma överens om ägarfördelningen. Dina investerare skulle sedan kunna ge villkorat aktieägartillskott. Vid utdelning så kommer dina investerare få tillbaka sina pengar först. När de fått tillbaka sina pengar, så fördelas sedan utdelningen enligt ägarfördelningen. Det gör att dina investerare får lägre risk och du får mer uppsida.
Fördelningen av ägarskapet är sedan en förhandlingsfråga. I väldigt stora projekt, så är det vanligt att management (du i detta fallet) äger 20%. Men i ett mindre case, så borde den siffran var högre. Kanske 40%.
Jag gör själv inga konverteringar från hyresrätt till bostadsrätter. Det är en annan typ av verksamhet än att bedriva långsiktig fastighetsförvaltning.
Fördelen med att konvertera till brf, är att man får en tydlig avslutning på investeringen. Det kan vara bra om man har externa investerare i fastigheten/projektet.
Hej, tack för ett lärorikt inlägg. Om man är intresserad av att börja med fastigheter, hur ska man lära sig och hur lärde du dig?
Tack i förhand.
Hej!
Skulle du kunna förklara mer vad som ligger bakom uträkningen för fastighetens värde?
(hyresintäkter – 450 x antal kvadratmeter)/avkastningskrav = fastighetens värde.
Hej.
Tack för ett mycket bra blogginlägg.
Jag har länge varit inne på att köpa en fastigheter i Göteborg men utbudet på Objektvison är väldigt magert.
Jag har drygt 4miljoner avsatt för ett köp men när man följer branschtidningarna så ser man att det säljs fastigheter hela tiden men allt säljs genom kontakter.
Du har inte hittat någon bra kommersiell mäklare som vet vad som är till salu bakom kulisserna?
Du måste bygga relationer med mäklare och visa dem på vilka nivåer du är beredd att göra affärer på. Många gånger så vill inte fastighetsägare skylta med att de säljer en fastighet och då går inte heller objektet ut på den stora breda marknaden.
Jag kan inte marknaden i Göteborg, så det är svårt för mig att ge konkreta råd. Mitt bästa tips är att gå in på Objektvision och se vilka mäklare som säljer objekt på din marknad. Se sedan till att bygga relationer med dem så att de vet vem du är.
Hej Filip,
Tack för detta inlägg. Min största dröm är att via fastigheter kan få ihop en stabil ”passiv” inkomst för att få mer frihet i livet. Just nu har jag en lägenhet som jag bor i och som jag kan belåna upp till 1.500.000 via skandiabanken till 1,09 % ränta amorteringsfritt. På detta har jag sparat ihop 800.000. Jag har en inkomst på ca. 32.000 i månaden och inga betalningsanmärkningar.
Vad skulle du rekommendera utöver informationsinsamling från alla möjliga håll. Jag känner tyvärr inga som gjort denna resa och jag kan inte heller bli medlem i fastighetsägarna då jag inte äger nån än.
Snälla hjälp mig uppnå min dröm 🙂
Du har löst finansieringen till ditt första förvärv – bra jobbat!
Det låter som att du inte har bestämt dig för att köpa en fastighet. Om du hade bestämt dig, så hade du istället för att läsa mitt blogginlägg varit ute på marknaden och letat fastigheter just nu.
Hej Filip.
Underbar artikel som hjälpt mig väldigt mycket.
Jag har idag ett holdingbolag som i sin tur äger ett annat bolag där jag jobbar som programmeringskonsult. Detta är alltså bolaget som tjänar in pengarna som jag sen ”skickar upp” till mitt holdingbolag. Mitt mål är att inom 4 år ha ca 2-2.5 miljoner i mitt holdingbolag för att kunna köpa en fastighet.
Jag vill kunna köpa fastigheten direkt från mitt holdingbolag så att jag inte behöver först betala utdelningsskatt för att sen köpa det privat.
Om jag köper fastigheten via bolaget från en privatperson så måste jag ju betala lagfarten på 4.25%. Jag har dock märkt att när man köper fastighet så kan det vara som så att fastigheten redan är ”paketerad” som ett aktiebolag som jag skulle kunna köpa istället. Frågorna är då:
1. Om jag köper en fastighet som är paketerad i ett AB slipper jag lagfarten då?
2. Brukar det vara annorlunda regler från banken om jag köper en fastighet som ett bolag. Tänker ju att det är mer som att gå till banken och ansöka om ett lån för att köpa ett annat bolag.
Tack så mycket på förhand
Det låter som en mycket bra strategi som du har och precis så som jag själv började. Den enda skillnaden jag skulle gjort skulle vara att äga fastigheten i ett dotterbolag till holdingbolaget. Det är en vanligare (och renare) struktur att göra det på. Fördelen att äga fastigheten i samma koncern är att du då kan göra koncernbidrag mellan de olika bolagen och på så sätt jämna ut resultatet i koncernen.
1. Mycket riktigt så slipper man lagfarten då. Det finns även en fördel för säljaren som slipper betala vinstskatt. Dessa två fördelarna gör att nästan alla fastighetsaffärer görs på detta vis. Att tänka på är det som heter ”latent skatt”. Dvs skillnaden mellan bokfört värde av fastigheten och det överenskomna fastighetsvärdet som köpeskillingen beräknas på.
2. Ja, det är skillnad. Men bara i en övergångsperiod. Du kan inte köpa fastigheten och belåna fastigheten direkt, utan en del av lånet måste göras som förvärvskredit. Men efter en viss tid (typ minst 3 månader), så kan man lyfta ner krediten och belåna fastigheten och på så sätt få en lägre och mer normal ränta.
För bägge dessa frågorna skulle jag rekommendera dig att prata med din revisor. Hen kommer ändå behöva vara involverad i fråga nr 2 när det gäller att ”godkänna” att flytta ner lånet till fastigheten. I 1:an skulle jag också rekommendera att be revisorn skriva en transaktionsbeskrivning. Revisorn brukar vara bättre på att räkna jämfört med en advokat (som man använder för att skriva alla avtal rätt för transaktionen).
Tack för ditt svar Filip.
Har tänkt att göra precis som du säger att ha ett fastighetsbolag som ett dotterbolag och sen där igenom äga fastigheterna. Tack för tipset!
Tänkte på fråga 1:
Vad du menar, om jag förstår det rätt, är att säg att fastighetens marknadsvärde är 8 miljoner men kostnaden för att köpa AB’et är 9 miljoner. Alltså 1 miljon i ”latent skatt”? Är det oftast som så att det tas ut en ”premium” för att det ligger i ett AB eller brukar kostnaden ligga nära det bokförda värdet på fastigheten?
Fråga 2:
Lite osäker på vad du menar här men jag har fått höra att det kan gå till så här: Säg att fastighetens marknadsvärde är 8 miljoner men bolaget har skulder på 6 miljoner (med en ränta och avtal som säljaren har förhandlat). Vad jag gör sen är att jag köper bolaget för 2 miljoner (eller med en premium mot det egna kapitalet på kanske 3 miljoner) och tar över deras lån? Eller brukar säljaren först lösa sina lån och sen får jag ordna med egna och köpa för 9 miljoner?
När det blir dags kommer jag helt klart att ta hjälp av både revisor och advokat. Lär vilja ha hängslen och livrem på första affären.
Tack så jättemycket för tiden du lägger ner. Uppskattas väldigt mycket.
Hej igen Marcus!
1. Det är tvärtom. Dvs att du får avdrag för den latenta skatten. Dvs du betalar då bara 7 mkr. Jag tror jag får ta och skriva ett eget inlägg om den latenta skatten. Jag behöver tänka till för att beskriva det på ett vettigt sätt i text. Men man betalar aldrig något ”premium” för att fastigheten ligger i ett AB. Ett undantag finns dock: Skogsfastigheter får man ofta betala ett ”premiumvärde” för om de ligger i ett AB. Men det är också ett helt eget blogginlägg.
2. Det är olika om man kan ta över lånen eller inte. I de flesta fallen gör man inte det. På sikt vill du ändå ha lånen i din ”husbank” så att du har alla dina lån samlade i en och samma bank. Det brukar kunna resultera i bättre villkor om man samlar sina bankaffärer i en och samma bank. Det är först när man är tillräckligt stor (läs: ”miljardär”) som man vill sprida sina risker och ha krediter i olika banker.
Wow ditt inlägg är från 2015 och du svarar fortfarande på frågor här. Måste säga jag är imponerad av ditt engagemang. Jag testar lyckan också, se om du svarar.
Låt säga att jag har 5 miljoner totalt jag vill investera. Ponera sedan att jag tittar på ett objekt som kostar 20 miljoner som jag vill investera de pengarna i till en belåning på 75%. Hyresintäkter om 1.4milj och drift på 350k. Driftnettot är då 1.05milj.
Min förvirring uppstår nu vad som går i min egen ficka. För de är ju inte 1.05milj. Räntor+amotering och skatt ska ju iaf dras av från den summan och kanske något mer(?). Så min fråga på detta är egentligen:
1) Vad brukar bankräntan+amortering ligga på. De är väl inte ungefär samma ränta som ett vanligt bostadslån ?
2) Hur mycket skatt betalar man? Utgå från de inte är ett AB. (Jag har bla läst att man iaf i USA kan helt undvika skatten genom bla avskrivningar el som de heter i usa appreciation )
Alltså som jag skrev tidigare. Jag är lite förvirrad över hur jag ska räkna vad som blir kvar i min ficka helt enkelt . Av dom 1.05milj som är driftnettot. De vore ju roligt om de blev en så pass stor del kvar så man kan leva ett snålt men dugligt liv.
Mvh
Patrik
Hej Patrik!
Jo, jag fortsätter att finnas och då fortsätter jag att svara på de kommentarer jag får. =)
1. Amortering på hyreshus ska man kunna få till 2%. Eventuellt kan man få amorteringsfritt första året om där finns mycket som ska renoveras.
Räntan beror på många saker. Men primärt handlar det om banken litar på att låna ut pengar till dig och hur kreditvärdig du är. Men gör en kalkyl på 1,5% idag. Gör också en räntekänslighetsanalys på upp till 5% ränta om några år.
Ibland är det billigare med räntan på ett hyreshus och ibland är det billigare på en villa. Det beror på räntemarknadens riskvilja mot de olika segmenten. Som bäst har jag haft 0,4% billigare ränta på hyreshus jämfört med mitt villalån.
2. Om du äger privat så beskattas du utifrån din enskilda firma. Skatten kan tyvärr bli väldigt hög på det viset, då intäkten läggs på din vanliga lön och du kommer snabbt upp i statlig skatt. Sen finns där ett verktyg som heter ”positiv räntefördelning” som gör att man får förflytta en del av intäkten till inkomst av kapital istället för inkomst av tjänst. Det baseras på hur mycket eget kapital du satsat. Det är 2019 6,51% av EK. 5 miljoner * 6,51% = 325 500 kr som du varje år får ta upp som inkomst av kapital.
Avskrivning är precis som du säger också ett sätt att minska skatten. På hyreshus brukar man skriva av 2% av husets värde (tomtens värde får aldrig skrivas av). Låt säga att husets värde är 70% av transaktionens värde, så får du skriva av 0,7 * 20” * 0,02 = 280 000 kr om året (dvs ett belopp som du inte behöver betala skatt på).
Förenklat så kommer du få 0 kr över – i alla fall de första åren. Anledningen är att du kommer göra många misstag som är kostsamma och där kommer finnas anledningar (läs ”renoveringar”) som gör att säljaren vill sälja. Om du väljer att göra merparten av jobbet själv i fastigheten, så kan du definitivt leva på den fastigheten med tiden.
Jag tycker också att din problemformulering är felaktig. Fastigheter handlar inte om att ”leva ett snålt och dugligt liv”. Det handlar om ”avkastning på eget kapital”. Lite snabbt räknat så får du en avkastning på eget kapital på 16% på den här affären. Det är bra. Om du kan fortsätta med den avkastningen år efter år så har dina 5 mkr blivit till 22 mkr efter 10 år – det är vad fastighetsinvesteringar handlar om. (jag har förenklat problemet och räknat med 0% skatt, vilket kan uppnås om du kontinuerligt återinvesterar vinsten och aldrig tar ut något till fickan. Om du tar ut till fickan så blir det väldigt mycket skatt som inte kan arbeta vidare för dig.)
För att bibehålla 16% årlig avkastning så kommer du efter något år behöva köpa ytterligare fastighet/-er. Annars kommer avkastning på eget kapital sjunka med tiden.
Hej!
Tack för ditt snabba svar.
De låter lite på dig som att 5 miljoner fortfarande är för lite för kunna sluta jobba helt. Tanken var ju att inte behöva göra något mer alls förutom hålla på med fastigheter då. Dvs investera och låta någon annan göra allt annat dvs fastighetsskötsel lejs bort.
Alltså jag kan leva på typ 200k per år. Som sagt inget lyxliv men frihet för mig är viktigare. Är idag investerare/arbetslös och investerar mest på börsen men de med fastigheter känns tryggare.
Om jag får besvära dig med en sista fundering då.
Om vi räknar på föregående exempel där driftnettot är 1.05m. Vad skulle du gissa på blir över efter skatter och ränta och om de finns något mer? Alltså förvirringen är total när man läser på nätet att folk säger om man betalar skatt när man har fastigheter gör man fel typ eftersom de finns så bra avdrag man kan göra. Jag får bilden av man kan komma undan med väldigt lite skatt även om den delen man betalar skatt på kanske är säg 50%.
Om jag har fattat de rätt får man dra av räntekostnader man har men ej amorteringen? Om de nu är så borde jag kunna dra av 225k ( 0.015*15milj) och även som du räkna ut avskrivningen ger 280k. Om jag drar av dessa 2 summor från driftnettot på 1.05m blir de kvar 500k som jag sedan exempelvis betalar 50% skatt på.
så ränteavdrag+avskrivning = 505k som dras bort från 1.05m. 50%skatt av resterande Då borde jag ändå ha kvar ca 750k? Då finns de ju utrymme att tex att göra renoveringar för 500k per år. Och i min ficka går 250k. Är jag helt ute och cyklar?
Jag inser att jag borde ringa skatteverket och de är nog de jag kommer göra för att sudda ut min totala förvirring. Jag vill ändå tacka dig för ditt svar du gav tidigare. Önskar dig en trevlig sommar
Mvh
patrik
Hej igen Patrik,
Det du frågar efter är en mycket större fråga än något som är rimligt att kunna svara på här.
Det handlar om hur bokföring, redovisning och beskattning sker av en enskild firma. Jag skulle rekommendera dig att gå en kurs hos Fastighetsägarna eller köpa hem litteratur om hur en enskild firma fungerar.
Men det bästa sättet att lära sig är ändå att köpa den där fastigheten och lära sig efterhand. Det kommer vara jobbigt – men först då kommer du vara tillräckligt motiverad att faktiskt lära dig. Innan dess är det mest teoretiskt.
Lycka till!
Hej jo jag insåg redan innan jag fråga att de är invecklat att svara på. Men värt att försöka.
Skulle gärna köpa fastigheten men då jag inte har ett jobb idag och lever på investera på börsen så skulle jag ju behöva knyta allt kapital i fastigheten och om de då inte ens blir kvar 200k/år så är de ju inget jag kan investera alls i. Därför jag är extra intresserad över hur man kan räkna på de bättre. R.O.I Är ju lätt att få ut på en fastighet och man ser direkt hur bra de är använda hävstång i form av bankens pengar men den säger väldigt lite om hur de beskattas.
Oavsett stort tack för din tid. Nu ska jag inte störa dig mer!
Hej Filip,
Tack för mycket bra text.
Jag planerar att bygga en hyresfastigheter i stället att köpa.
Har du någon erfarenhet om hur ska man bygga strategi med t.ex finansiering från banken osv?
Stort tack på förhand.
Hej Sebastian!
Jag har inte byggt själv (än).
Men det jag har lärt mig är att det är mycket svårare att få lån på ett nybygge jämfört mot om man köper en färdig fastighet. Anledningen är att risken är högre och banken har ofta erfarenhet av misslyckade byggprojekt med stora kreditförluster som resultat.
Om jag skulle varit dig, så skulle jag börjat med ett att ta ett möte med banken och se vad de har att säga. Ditt syfte med mötet ska då vara att sälja in dig själv som person och varför just du kan ro den här typen av projekt i hamn. Efter det mötet kommer du veta mer om hur mycket pengar du måste låna från annat håll. Återkom till mig efter mötet med banken, så kan jag peka dig vidare till andra potentiella finansiärer för att kunna bygga din fastighet.
Hej Philip och tack för bra text,
Har du tips på bra bank eller finansiär i malmö?
Min situation verkar förhållandevis lik din med ca 2-4m SEK att investera EK i hyresfastighet och har ett jobb med väldigt hög lön och borde därmed ha stort utrymme för låna med personlig garanti eller borgen.
Hej V,
Jag skriver inte ut några banker eller namn här på bloggen, men jag mailade dig några tips istället.
Hej!
Tack för en intressant genomgång om fastighetsköp.
Jag var nyligen på bankmöte och trodde jag var väl förberedd. Men kravet från dem var förvånande högt.
1. Dyr ränta. 2,5% pga att hyresfastighet betecknas som företagslån och det är dyrare än villalån.
2. Avskrivningen skulle vara Max 30 år. Inte några 2% som jag hade trott.
Var detta en okunnig bankkontakt eller har jag missat ngt?
Driftnetto och avkastning var helt ok för övrigt.
Tack för en bra blogg!
En av sakerna har hänt:
– Du var inte tillräckligt bra på att skapa förtroende hos banken.
– Banken har redan för mycket utlånat till fastigheter och är egentligen inte intresserade av att låna ut mer inom det området.
Du behöver träffa fler banker och du behöver bli ännu bättre på att bygga förtroende.
Men det var ju inte helt kasst – de villa faktiskt låna ut pengar till dig. Men villkoren skulle kunna vara bättre.
Ett alternativ är att du gör den här affären på de här villkoren och om 1 år, så tar du en vända bland alla olika bankerna. Då har du bevis att du kan driva en fastighet och det blir mycket lättare att få förtroende från bankerna. Om du inte kan få förtroende från en powerpoint-presentation, så måste du skaffa förtroende genom de resultat du skapat.
Att kunna låna pengar handlar om förtroende. Förtroende från banken att du ska kunna betala räntor och amortering i tid. Banken har svårt att tjäna mycket mer pengar på att ha högre ränta. Men de kan tjäna mycket mer pengar om de undviker att låna ut pengar till någon som inte kan betala tillbaka.
Men sen är det svårt för mig att avgöra om de här villkoren är dåliga. Om fastigheten ligger utanför storstadskärnorna, så kanske det där är väldigt bra villkor. Det kommer du märka om du tar möte med fler banker.
Lycka till!
Hej,
Tack för ett väldigt bra inlägg.
Jag håller på att förbereda mig för mitt första köp. Går på lite utbildningar och har finansiering klar.
Det jag tycker är svårast är driften, dvs efter att köpet är gjort hur man ska lägga upp driften av fastigheten.
Jag själv kan inte hantera driften (förutom det ekonomiska) och då blir kalkylen såklart sämre.
Har du skött drift själv och tagit hjälp av t ex rörmokare om det behövts eller har du haft ett driftbolag som skött hela fastigheten. Om, hur har du tänkt kring valet av fastighetsskötare samt hur har du räknat?
Jag har aldrig tagit emot felanmälningar själv, utan haft det utlagt på ett fastighetsskötarbolag som har skött hela den processen.
På ganska kort tid, så använde jag mig av 4 olika fastighetsskötarbolag tätt följt av varandra. Jag var helt enkelt inte nöjd med deras arbete så jag bytte (eller så var jag bara extremt dålig på att handla upp den tjänsten…). Nu tycker jag att jag hittat ett bra bolag att arbeta med.
Men mitt generella råd skulle vara att du själv tar emot felanmälningar. Då får du väldigt snabbt förståelse för vilka problem som finns i fastigheten och vilka krav/förväntningar som du ska ha på ett externt fastighetsskötarbolag den dagen som du tar in det. Jag skulle också rekommendera dig (oberoende om du har ett externt fastighetsskötarbolag eller inte) att ha en jour-vaktmästare som kan ta hand om akuta felanmälningar nattetid och helg. I Malmö använder jag mig av Örestads Bevakning till den uppgiften. En vattenläcka nattetid kan skapa extremt stora kostnader om den inte hanteras skyndsamt. Ta också en funderare över vad som händer om du själv precis har sagt dig på flygplanet på väg till Thailand och en hyresgäst gör en felanmälan som skyndsamt behöver åtgärdas. Hur ska sådant lösas?
Exakta kostnader är helt omöjligt att svara på. Olika fastigheter kostar väldigt olika att sköta. Din uppgift är att lära dig förstå skillnaden så att du kan göra en ännu bättre kalkyl till nästa fastighetsförvärv.
Även om jag har externt fastighetsskötarbolag, så går jag runt regelbundet i mina fastigheter för att skapa mig en uppfattning om vad som behöver göras.
Du kan outsourca faktiska arbetsuppgifter, men du kan aldrig outsourca känsla och kärlek. Fastigheter behöver mycket kärlek för att de ska utvecklas väl och inhysa rätt hyresgäster.
Hej !
Tack för inlägget.
Bland de villkor du ställer upp för fastighetsköp, hittar man följande:
Stenhus
Byggt innan 70-talet
Gärna eftersatt underhåll
”Stenhus” : jag förstår att man inte vill hålla på att måla hyreshuset men varför huset behöver vara ”byggt innan 70-talet” och ”gärna eftersatt underhåll” ?
Tack för svaren, mvh Vincent
Hej Vincent,
Du måste inte förstå mina kriterier – det är inte syftet med blogginlägget.
Syftet är att du ska komma fram till dina egna kriterier. Den förståelsen måste du själv bygga upp utifrån dina egna värderingar och tankar som du har. Om mina kriterier vore universala, så skulle många fastigheter aldrig blivit köpta…
Hej Filip,
Överväger att förvärva en fastighet i 5 miljoners klassen.
Bedriver AB och några lån behöver inte tas för förvärvet.
Hyresgästen i fastigheten är en ekonomisk förening. Icke momspliktiga.
Mer fördelaktigt att förvärva fastigheten privat? Ser du fördelar/nackdelar om typkoden är 823.
Med vänlig hälsning, A
Mitt enkla råd är att du bör äga fastigheten i den bolagsform som du redan har annan verksamhet i. Om du redan bedriver ett AB, köp fastigheten i ett AB och lägg i samma koncern som din befintliga verksamhet. Om du redan idag bedriver enskild firma, så är det smidigast att köpa den privat och beskatta den via din enskilda firma.
På det viset kan du flytta pengar fritt mellan verksamheterna (bortsett från 1:a året i AB – prata med din revisor vad det innebär)
Det finns många fina fördelar med att äga en näringsfastighet privat – men problemet är att få kvalificerade råd så att man kan dra nytta av alla fördelarna. Intelligenta rådgivare tenderar att specialisera sig på aktiebolag och inte enskild näringsverksamhet.
Jag har ingen erfarenhet vad det innebär att äga och förvalta en fastighet med typkod 8XX. Men med tanke på att de är skattebefriade så verkar det förmånligt.
Hej Filip.
Jag ramlade precis över din blogg och får tacka för intressant läsning. Jag har hyresfastigtigheter i ett AB till ett beräknat värde av ca 9 miljoner när husen är renoverade och klara med bra driftnetto. Jag undrar om du kan maila över en lista på banker och långivare som kan ge bra räntor och bra vilkor för amortering. 1.4% i ränta och 2% amortering som du skrev om ovan för hyresfastighet har jag inte hört talas om.
Ha det så bra.
Hej Albert,
Det är helt omöjligt för mig att veta vilka villkor som du kan få från en bank. Villkoren som de ger dig är individuellt anpassade utifrån vilken risk de tror att de tar genom att låna ut till dig (eller ditt företag). Om du inte får du de villkoren som förväntar dig, så finns det bara 3 olika anledningar:
– Du har orimliga förväntningar
– Du är dålig att på att presentera dig själv och dina affärscase
– Du är inte kompetent nog och banken gör en korrekt bedömning och de måste ge dig sämre villkor för att kompensera för den risk de tar
Angående banker, så skulle jag börjat med dessa:
SEB
Handelsbanken
Danske Bank
Swedbank
Nordea
Länsförsäkringar Bank
Men kom också ihåg att en bank vill oftast lära känna dig under en längre period innan de lånar ut en större summa pengar till dig.
Lycka till!
Hej Filip.
Tack för ditt svar. Jag har väll inte förväntat mig att jag kan få vilkoren du pratade om och har därför inte ställt de rätta frågorna eller satt press på bankerna. Jag har själv satt upp mina amorteringsvilkor där jag amorterar av husen på 20 år. Nu efteråt så inser jag att det inte är helt optimalt. Men det är som du säger att man behöver bygga upp en god relation med banken vilket jag jobbar på. Jag är fortfarande i startfasen så jag är en högrisk kund vilket säkert speglar vilkoren jag har idag. Jag har haft en dialog med tre av bankerna du nämnt och två var mycket intresserade av att ha mig som kund. Men nu vet jag vad jag kan få när jag fått lite mer fart på företaget. Tack för listan på banker och ha det bra!
Mvh Albert
Hej Filip,
Mycket intressant artikel som du har skrivit!
Många (inklusive mig) uppskattar även att du så pass lång tid efter att du har skrivit artikeln fortfarande tar dig tid att svara på våra frågor.
Jag ska göra mitt första fastighetsköp inom snar tid. Jag har redan ordnat med finansiering och har hittat ett intressant objekt. Men när det gäller kunskap om hur köpet ska gå till (som privatperson/AB/HB/kommanditbolag etc.) så är jag rätt så ny. Vart bör jag vända mig för att få rätt hjälp?
För att få hjälp angående bolagsstruktur vid köpet, och även med skattefrågor, är det en revisor man bör prata med?
Vid besiktning av fastigheten, är det en vanlig besiktningsman man kontaktar?
Bör man ha med en jurist i processen också och i så fall varför?
Vänligen,
Martin
Hej Martin,
Jag tar alltid hjälp av min revisor vid en fastighetsförvärv. Jag låter honom alltid skriva en transaktionsbeskrivning, som beskriver i detalj alla olika betalningar, lån och transaktioner som sker vid förvärvet. Då blir det enkelt för banken att hänga med vad som ska göras.
En revisor brukar också kunna ge dig förståelse över skatter och annat som du måste ha koll på.
Det brukar vara lättare att få lån om du köper fastigheten som enskild firma. Men många fastigheter ligger redan i ett eget AB. Då är det onödigt att köpa ut fastigheten från aktiebolaget. Om du redan har ett annat företag i AB, så är det oftast en stor fördel att lägga fastighetsaktiebolag i samma koncern för att kunna flytta vinster och förluster mellan bolagen.
Alla besiktningsmän besiktigar inte alla typer av fastigheter. Ring runt till några stycken, så kommer du förstå vem som i ditt område gör vad och till vilket pris.
Jag har alltid med mig en jurist i processen. Det finns många legala aspekter i ett förvärv som jag inte håller koll på själv. Nackdelen är att det kostar en del att ha med sig en jurist i processen. Mitt tips är att gå till en mindre byrå på din ort – men alltid använda en jurist som har stor erfarenhet av fastighetsförvärv.
Hej !
Väldigt intressant artikel.
Jag och min bästa kompis vill börja med att köpa 1 lägenhet; renovera den och sälja den och göra det 1-2 gånger till (Flip houses). Jag hade 3 frågor:
1. Ska vi ta privata enskilda lån och köpa lägenhet tillsammans eller starta ett AB och ta 1 gemensamt Lån via AB?
2. Hur funkar re-financing (cash out) I Sverige? Är det som I USA/England där man kan gå till en annan bank och re-value sin fastighet och få ut en högre lån och betala tillbaka den gamla till andra banken?
3. Min kompis lön är från Sverige, jag jobbar för ett brittisk företag och får min lön I England (I pund), går det fortfarande bra för mig att ta lån? Och är det då bättre att ta det via AB jämfört med privat lån?
Tack !!
Vill klargöra också att vi vill flip houses 1-2 gånger till innan vi kör på större projekt, så vi är inne I detta for ”long term” 🙂
Tack !
1. Lägenheter är framförallt del av en bostadsrättsförening i Sverige. I de allra flesta fallen, så godkänner de inte juridiska personer som ägare av lägenheten. Dvs du måste köpa den privat.
2. Ja, det är möjligt. Men hur mycket lån du kan få ut beror till stor del hur stor deklarerad inkomst du har i Sverige. Det spelar ingen roll om lägenheten har ökat värde om banken inte kan se att du deklarerar tillräckligt stor inkomst för att kunna betala tillbaka lånet.
3. Jag tror att mina svar på 1:an och 2:an även svarar på denna frågan.
Lycka till!
Tack så mycket för ditt svar !
Min deklarerad inkomst I sverige är 0, eftersom jag betalar all min skatt I UK. Jag har bra lön I England, tror du man kan fortfarande få lån I Sverige till att köpa fastighet?
Min kompis har dock bra inkomst I Sverige. Tycker du vi ska ta separata lån och sen slå ihop pengarna och köpa vår första lägenhet ?
Tack åter igen för din hjälp.
Hej,
Vet du något om hur praxis ser ut för ett upplägg där flera går in och hjälper till med finansiering av köp men en av ägarna (jag) står för all drift av bolaget.
Låt säga att vi är tre ägare som går in med lika mycket vid köpet (i bolaget) men eftersom jag kommer sköta driften så borde ju jag få en del bolaget som väger upp detta. Hur ser du på detta?
Hej Tomas,
Det finns tusen olika sätt.
Det enklaste som kräver minst juridisk hjälp är nog:
– Ni blir alla delägare i den fördelningen som ni kommer överens om.
– Investerarna (som också är delägare) lånar in pengar till bolaget till en årlig ränta. Låt säga någonstans 3-10% om året.
Vid en försäljning så får alla investeran tillbaka sina investerade pengar innan du kommer få något (vilket är rimligt). Därefter fördelas köpeskillingen i relation till hur många aktier ni äger.
Jag har startat ett AB och köpt ett par fastigheter, jag själv har ”lånat” ut pengar till mitt aktiebolag för att aktiebolaget ska kunna köpa fastigheterna.
Jag vill såklart ha tillbaka mina pengar från aktiebolaget, och har förstått att mina redan ”skattade” pengar ska man kunna få tillbaka utan att betala mer skatt.
Hur går detta till?
Säg att jag har 1milj driftnetto. Ska jag först betala bolagsskatt och därefter betala tillbaka till mig själv ?
Och då i sin tur när jag som privatperson får dessa pengar tillbaka, ska jag väl inte behöva skatta något ? Pengarna är ju redan skattade en gång, annars blir det dubbel beskattning vilket min bankman pratade om.
Förklara gärna hur detta fungerar, det måste ju vara väldigt intressant för många om man kan få tillbaka pengarna som en ”lön” varje månad eventuellt skattefritt eller eventuellt bara med bolagsskatten 20%
Hej Johan!
Ber om ursäkt för mitt väldigt sena svar. Jag måste ha missat din kommentar när den kom.
Det är precis som du skriver. När bolaget har betalat bolagsskatt, så kan du betala tillbaka lånet till dig själv skattefritt. Eller så behåller du lånet i bolaget och betalar ut ränta till dig själv. Räntan är avdragsgill för bolaget och beskattas som inkomst av kapital hos dig som privatperson.
Om man har mycket eget kapital, så finns det definitivt väldigt bra möjligheter att få ut pengar till låg beskattning från sitt bolag. Men det är också naturligt, då det är rimligt att du kan få avkastning på ditt egna kapital som du stoppat in.
Hej Filip
Tack för ett intressant inlägg.
Jag går också i tankarna att köpa en fastighet men vågar inte nu mtp räntehöjningar och ”orolig” tider framöver.
Min första förvärv får bli att mitt AB köper min lägenhet(bostadsrätt) och föreningen godkänner juridiska personer som köpare. Sen vill jag förstås gå lite längre och köpa kanske en 5-10 lägenhetsfastighet i Stockholm.
Det jag behöver hjälp med är själva uträkningen, kan inte så mycket men efter att ha läst ditt inlägg har jag fått lite förståelse på hur man ska tänka. Ska gå med fastighetsägarna och gå några kurser där. Har du några kurser/utbildningar som du kan rekommendera för en nybörjare?
Tack för att du tar din tid och svarar på våra frågor.
Hej Sher!
Jag förstår inte varför du vill att ditt AB köper din brf-lägenhet? När du får en skatterevision, så är den typen av transaktioner alltid föremål för granskning. Om det inte har gått helt rätt till, så blir det straffskatt. Utöver det måste du också betala förmånsvärde för att du bor i lägenheten. Bara för att ditt AB äger lägenheten, så är det knappast så att du tjänar mer pengar på det viset.
Utöver Fastighetsägarnas kurser så finns det lite andra alternativ:
1. ”Bli superrik på att investera i fastigheter i England”-kurser. Jag har sett lite olika sådana som marknadsförs i Sverige. Bland annat en version där Robert Kiyosaki är frontfigur. Jag avråder från den typen av kurser
2. Universitetet. T.ex. finns där massvis av bra kurser att läsa på Malmö Universitet. T.ex. i fastighetsvärdering. Fördelen är att det är gratis. Nackdelen är att man måste vara kompetent (ha rätt gymnasiebetyg eller ha tillräckligt bra på högskoleprovet) för att få access till kurserna.
Lycka till!
Tack för ditt svar.
Jag tänkte sälja lägenheten till mitt AB enligt marknadspriser och sen hyra ut till någon. Jag tänker inte bo där själv så då går ju hyran direkt till företaget.
Tack för tipsen, ska kolla kurserna på universiteten.
Hej
Tack för intressant läsning!
Om man har en bostadsfastighet i ett AB, som man sköter själv. Anser du att det finns några fördelar eller nackdelar med att separera skötseln till ett eget AB för att därefter köpa tjänster därifrån? Det utgår visserligen moms på tjänster, men då kan man å andra sidan dra av momsen på förbrukning och verktyg.
Hälsningar Johan
Alla stora fastighetsbolag gör som du beskriver. Men det beror mest på att det är väldigt. bökigt att annars portionera ut de anställdas löner på de olika fastigheterna. Om du bara har 1 fastighet, så skulle jag definitivt inte rekommenderat dig att ha ett separat bolag för det. Det blir aktuellt först när du blir lite större. Färre bolag är alltid bättre. Jag förstår inte heller hur du skulle vinna något på momsen att göra på det viset. Simulera lite kostnader i ett excel-ark, så kommer du troligtvis komma fram till det samma.
Hej Filip, ska man köpa fastighet i det område/region man bor i med tanke på att man bör sköta fastighet själv och ska vara tillgänglig eller kan man köpa fastighet i annan region ? hur långt från mitt boende borde den fastighet ligga, ex upp till 10 mil ? mer eller mindre vad tycker Du ? mvh
1. Du måste känna till orten väl där du investerar. Det kan vara stora skillnader i priser – t.ex. vilken sida av en väg en fastighet ligger. Du måste förstå de skillnaderna.
2. Ju närmare du har fastigheten desto lättare blir det för dig att sköta om den. Själv kör jag strategin att investera ”inom cykelavstånd”.
Tusen Tack för ditt svar och vill passa på och tacka Dig för alla andra svar grnom åren då jag har gått genom dina gamla svar och fick mycket hjälp. Ha det Gott
En fråga till, jag har ett ab och kan spara i sen cirka 1,5 kiljon per år.
Det finns några få föreningar i stockholm region som tillåter juridisk person ägande och andrahandsuthyrning. Exempelvis mitt AB kan köpa en liten lgh i stockholm för cirka 3,5 miljoner som investering och kan hyras sedan med god avkastning cirka 3-4 % efter alla andra kostnader vilket är bra för stockholm. I mitt fall så kan jag köpa den direkt och låna mindre än 50% och sedan heka beloppet betalas efter 2 år. Efteråt kan jag göra samma strategi igen med en annan lgh och så vidare. jag vet att man måste betala för mycket avgifter men på sikt lönar det sig tror jag. vad tycker Du ?
annan alternativ är att jag väntar cirka 3 år för att ha cirka 5 milj i mitt företag och efteråt kan köpa någon fastighet för cirka 10 – 15 milj. fördelar och nackdrkar ked de två exempler enligt din åsikt ? Tusen tack på förhand
Jag vet att det finns de som har den strategin och utövar den framgångsrikt. Men jag tycker den är kass. Man kan inte få några stordriftsfördelar i sin förvaltning när man har många lägenheter utspridda på flera olika platser. Om du snart har 5 msek i kassan, så hade jag väntat på att det inträffar istället och då köpt en fastighet med flera lägenheter i.
Hej Filip,
Dina funderingar och råd passar även oss som redan äger en hyresfastighet men vill sälja den. I mitt fall, vill jag sälja för att jag är rätt gammal. Genom din artikel kan jag se min försäljning genom bankens och köparens ögon.
När jag räknar fastighetens värde kommer jag fram till två olika värden, beroende på om jag tar bankens driftkostnad (450 x antal kvm) eller min faktiska driftkostnad (som är ca hälften av bankens).
Det leder mig till att undra. Vad är bankens formel idag när priserna har gått upp en hel del sedan du skrev artikeln? Har du koll eller går det att bara fråga min bank.
Jag hoppas kunna sälja till priset som motsvarar värdet räknat på mina faktiska driftskostnader. Tror du det finns köpare som skulle ta mina driftskostnader och övertyga sin bank att dessa stämmer?
Jag tar extremt låga hyror vilket leder till att husets värde är lågt. Jag kan tänka mig att en köpare som ser detta, kan räkna med att höja hyrorna för att få bättre avkastning. Om du hade tittat på husets hyra per kvm och sett att den är extremt lågt, hade du tänkt så?
Glad påsk!
/Bill
Schablonsdriftskostnader är olika i olika delar av landet. Så jag skulle rekommendera dig att prata med din bank hur de räknar.
Om en köpare sen kommer acceptera dina mycket lägre driftskostnader, är en annan fråga. Det är vanligt att det är säljarens låga driftskostnader som presenteras i ett prospekt. Men om de är för låga, så blir det för mig en varningslampa om att något är konstigt/oseriöst med fastigheten/säljaren. Samtidigt ska du absolut försöka visa på låga driftskostnader. Det är också vanligt att man lägger in ”periodiskt underhåll” (eller att man kallar det något snarlikt) bland kostnadsposterna för att visa att det är något som du som säljare brukar spendera på att renovera och utveckla fastigheten.
Även om det finns många säljare som försöker ”få betalt för fastigheten så som den vore färdigutvecklad”, så är jag aldrig intresserad av att räkna på det viset. Om det är så enkelt att höja hyrorna, varför gör du inte det själv för att visa att betalningsviljan bland dina hyresgäster finns?
Jag tror att det skulle vara bra för dig att bolla dina idéer med en lokal kommersiell fastighetsmäklare – de brukar ha bra koll på hur köpare tänker för stunden.
Lycka till med din försäljning!
Tack så mycket. Bra tips om att lägga till periodiskt underhåll. Och du är klarsynt om frågan om hyresnivån.
Jag börjar känna mig redo att prata med mäklaren.
Ha det bra!
Hej Filip, tack för en intressant läsning! Vi är 4 vänner som har pratat om att gå ihop kapitalmässigt och investera i hyresfastigheter. Så jag undrar hur skulle du ha gjort om du var en av oss för att göra detta möjligt eller etablera ett sådant partnerskap? Med tanke på att du har den kunskap som krävs för att investera dina pengar korrekt i fastigheter, tycker vi att det kan vara klokt att fråga dig hur du skulle lägga upp en investeringsplan och en finansiell plan med banken som partner där 4 vänner (du inklusive) inom horisonten 5-10 år kunna bygga på och öka antalet hyresfastigheter i ett fastighetsbestånd/porföljd. Kortfattat, gärna i punktform, tillvägagångssättet där strategisk investering i fastigheter på ett smart sätt där det egna kapitalet växer i bra nivåer men också användning av bankenspengar med dagens räntebetalningar som kostar skjortan blir en genomtänkt investering som leder till en bra årlig avkastning i slutändan där man kan återinvestera i större och större projekt osv…
Hur skulle DU skriva om detta under följande villkor nedan och enligt motiveringen ovan:
-4 vänner varsin jobb.
-Gå tillsammans med varsin 1 miljon från sitt sparkonto (4 miljoner totalt).
-En företagsupplägg som speglar samarbetspartnerna ovan.
Altv: – Ett gemensamt ordinarie ab eller gemensamt holdingbolag där var och en har sina andelar som förvärvar hyresfastigheter i bolagsform som dotterbolag…?
– Eller kommer var och en med sitt eget ab eller var och en med sitt holding för att i sin tur förvärvar hyresfastigheter i bolagsform som ett dotterbolag där var och en med sitt ab eller holding har andelar i det förvärvade dotterbolaget…?
– Eller ett helt annat upplägg som du anser är mer optimalt både i skatteplaneringen men också underlättar att få in flera personer med kapital som delägare/partner..?
– Banken som samarbetspartner är givetvis oerhört viktig, men finns det en strategisk plan som du tycker kan ha i åtanke redan från början med banken som kan spegla investeringsplanen och finansplanen enligt ovan? Banken givetvis tänker affärsmässigt och vill tjäna pengar på sina utlånade pengar, men vi känner att det är en strategisk fördel att kunna höja belåningsgraden från banken men också få till en bra ränterabatt, håll räntekostnaden så låg som möjligt där man verkligen kan planera investeringar av eget kapital så smart som möjligt så att de växer mer och mer och inte förblir låsta i den befintliga investeringen alldeles för länge på grund av bankens riskanalys och när det blir aktuellt vi får möjlighet att duplicera investeringen så fort tillfället dyker upp igen..?
Hej Ali,
Först och främst: Att köpa och äga hyresfastigheter tillsammans med andra, är mestadels inte en bra idé. Ni kommer att komma till den punkten när en av er vill sälja, men ni andra vill behålla – hur hanterar ni en sådan situation?
Bästa rådet är därför att ALDRIG köpa hyresfastigheter tillsammans med någon annan.
Jag har skrivit ett inlägg om att äga bolag via holdingbolag: https://filiplarsson.com/aga-bolag-direkt-eller-via-holdingbolag/
Om du läser det inlägget, så kommer du få lite insikt i hur ni kan planera ert ägande för att skapa bäst förutsättningar för er.